vuokraus, remontointi ja verotus

[cri]

Ostattelemassa rintsikkaa ja nykyinen kerrostaloasunto on tarkoitus jättää vuokralle. Vuokralainen tiedossa.

Nykyistä lainaa 40ke, halpa marginaali. Nykyisen koron 60Eur/kk saan vähentää vuokratuloista verotuksessa.? Saanko vähentää tulevan asuntolainan korot? Entä remontit? Pääomatulot yleisesti?

Mitä yleisesti kannattaa ottaa huomioon asuntoa ostaessa jos on pääomatuloja asunnosta/osakeista.

-cri

[TommiT]

Moi

Meidän perheellä oli sijoituskaksio useamman vuoden joten jotakin kokemusta on ko. hommasta. Olethan _asunut asunnossa yhtäjaksoisesti_ 2 vuotta? Nimittäin jos et ole ja asunnon myyt, menee myyntivoitosta 28% vero. Myyntivoitto on se erotus joka jää kun myyntihinnasta vähennetään ostohinta - miinus mahdolliset myyntikulut ja rempat.

Remppakuitit kannattaa säästää ja perusparannusmenot pystyy vuosittain johonkin summaan asti vähentämään vuokratulosta(en muista kuinka suureen summaan asti). Vuokratulosta voit vähentää myös yhtiövastikkeen ja tähän asuntoosi liittyvät korkomenot kokonaisuudessaan(tulonhankkimislaina). Käytännössä pystyt vähentämään lähes kaikki kulut jotka liittyy sijoitusasunnon ylläpitoon.

Käytännössä nuo vähennykset tarkoittaa sitä, että brutto vuokratulosta vähennetään em. kulut ja vähennysten jälkeen jäävästä summasta maksetaan sitten 28% vero.

Kannattaa myös pitää kirjanpitoa kaikista asuntoon liittyvistä menoista ja tuloista niin helpottaa kummasti verotuksen kanssa pelaamista.

Mun mielestä sijoitusasunnon hankinta on ihan järkevää sijoitustoimintaa, mutta kannattaa huomioida sitten myös muutama asia: Parhaimmillaan sijoitusasunto menee hyvinkin helpolla ja pienellä panostuksella, mutta esim. putkiremppa saattaa tuottaa paljon harmaita hiuksia. Monikaan vuokralainen ei asu putkirempattavassa kämpässä ainakaan täydellä vuokralla. Putkiremppa ei ole mikään halpa juttu, kustannuksia saattaa pienenkin asunnon kohdalla tulla useita kymppejä - riippuen talon rakenteesta ja toteutustavasta ja siitä tehdäänkö samalla kuinka paljon muuta.
Lisäksi vuokralainen saattaa jättää vuokrat maksamatta ja vuokralaisen pois potkiminen ei ole tässäkään tapauksessa helppoa.

Ja ennen vuokrasopimuksen tekoa, vaadi vuokralaiselta voimassa oleva kotivakuutus ja kirjaa se myös vuokrasopimukseen. Jos vaikka asunnossa tapahtuu vedenpaisumus tai joku muu vuokralaisen huolimattomuudesta johtuva asia, kotivakuutus korvaa sen - muuten olet itse maksajana.

Omaan käyttöön tulevan asunnon kuluja et pysty millään muotoa sekoittamaan sijoitusasuntoon...

terv tommi

[cri]

Meidän perheellä oli sijoituskaksio useamman vuoden joten jotakin kokemusta on ko. hommasta. Olethan _asunut asunnossa yhtäjaksoisesti_ 2 vuotta?

Olen. Myyntikin olisi mahdollista. Vuokralainen on pahin mahdollinen eli sukulainen. Välit on välittömät ja voin helposti kehottaa keräämään kamppeensa. Harjoittelu sijoitusasuntoon..

Omaan käyttöön tulevan asunnon kuluja et pysty millään muotoa sekoittamaan sijoitusasuntoon...

Lainan lyhennyksen voin ainakin lopettaa ja maksaa vain uutta lainaa pois. Voinko siirtää(laillisesti) uuden lainan vanhan asunnon "nimiin", jolloin korkomenot voi vähentää vuokratuotosta?

-cri

[Hejää80]

Vain tulonhankintalainan korot saa lyhentää vuokratuloansioista, eli jos ostat rintsikan omaan käyttöön, se ei ole tulonhankintalaina etkä voi vähentää siihen hankitun lainan korkoja vuokratuloista kuten et muitakaan kuluja kuten lämmitystä, sähköä, vettä jne. Jos taas ostaisit rintsikan remontointiin myyntitarkoituksella tai vuokralle voisi entistä tulonhankintalainaa kasvattaa ja kaikki kulut hyvinkin yhdistää kunhan ei itse asu siellä sekuntiakaan.

Toki kohtuudella muita kuitteja ja kuluja rintsikankin remonteista voi laittaa vuokrakämpän piikkiin, mutta lienee vaikeata perustella maalämpövehkeitä ja pihakiviä kerrostaloasunnon remontteina.

Vuokrakämpälle voi myös kirjata arvonalennuksia ja kuluja vuosittain miinukselle asti, jolloin ne huomioidaan lyhentämättöminä tappioina seuraavien vuosien ansioissa ja lyhennetään. Mutta jos kämppä on aikomus myydä, ei ainakaan arvonalennuksia kannata tehdä tai ne joutuu myydessä maksamaan kasvaneesta myyntivoiton osuudesta myyntivoittoverona. Vuokrakämppään voi siis tehdä vaikka kymmenien tuhansien remontit vuodessa ja lyhennellä niitä seuraavat vuodet.

[Nihan]

Vain tulonhankintalainan korot saa lyhentää vuokratuloansioista, eli jos ostat rintsikan omaan käyttöön, se ei ole tulonhankintalaina etkä voi vähentää siihen hankitun lainan korkoja vuokratuloista kuten et muitakaan kuluja kuten lämmitystä, sähköä, vettä jne.

Ei tokikaan. Myös oman asunnon lainan korot vähennetään ensisijaisesti pääomatuloveroista, ja jos niitä ei ole niin alijäämävähennyksen kautta tuloveroista. Vähennyksen suuruus on sama kummin vain, joten asialla ei kannata tämän enempää päätään vaivata. Omaan asumiseen kohdistuvia muita kuin korkokuluja ei tietenkään saa mistään vähentää.

Sinun kannattaa pitää tuo nykyinen lainasi. Kun asunto muuttuu vuokrauskäyttöön, pyydä pankkiasi merkitsemään tuo siihen kohdistuva lainasi tulonhankkimislainaksi. Laita se samalla maksimipituiselle lyhennysvapaalle ja käytä kaikki lyhennysvarasi uuden rintsikkaa varten ottamasi asuntolainan lyhennykseen. Tämä siksi, että oman asunnon lainan korkovähennyksiin ollaan puuttumassa joten on viisasta pitää tulonhankkimislainat ja maksaa pois asuntolainat, mikäli tällainen mahdollisuus on. Nykytilanteessa nuo ovat vielä samassa asemassa (paitsi ensiasunnon ostajalla), mutta tuskin enää kauan.

[Nihan]

Toki kohtuudella muita kuitteja ja kuluja rintsikankin remonteista voi laittaa vuokrakämpän piikkiin,

Jos haluaa tehdä veropetoksen.

Vuokrakämpälle voi myös kirjata arvonalennuksia ja kuluja vuosittain miinukselle asti, jolloin ne huomioidaan lyhentämättöminä tappioina seuraavien vuosien ansioissa ja lyhennetään.

Ainoastaan vuokrakiinteistöstä voi tehdä poistoja, ei asunto-osakkeesta.

[Hejää80]

Ainoastaan vuokrakiinteistöstä voi tehdä poistoja, ei asunto-osakkeesta.

Ei toki veropetokseen täällä ketään kannusteta, mutta harvempi saa esim alvittomia rakennusmateriaaleja ostaa. Kyllä verottaja on aina se suurin hyötyjä. Kyllä se on lähinnä maan tapa että mökillekin on parketit ostettu vuokrakämppien piikkiin, oli petosta tai ei.

....
edit: ajuu tarkoitit hankintamenojen poistoja. Juu hieman on ruosteessa nämä mutta vähentää saa lähes kaiken kulun ja remontin. Eli koneet ja kalusteet, ajelut ja vuokranvälitys, vuokrattujen kalusteiden kulumiset, pienet remontit ja suuremmatkin voidaan vähentää vuokratuloista ja vasta jäljelle jäävästä tuotosta maksetaan pääomatuloveroa. Perusparannusmenot tasapoistoina 10 vuoden aikana.

"Jos pääomatuloista tehtäviä vähennyksiä on enemmän kuin pääomatuloja, syntyy alijäämää." "Yksinäinen henkilö voi vähentää alijäämästään 28 prosenttia, kuitenkin enintään 1 400 euroa ansiotulojensa veroista." "Jos alijäämää on enemmän kuin verovuonna voi vähentää, muuttuu alijäämä tappioksi, jonka saa vähentää kymmenenä seuraavana verovuotena pääomatuloista." Eli kaikki hankinnat vähennetään lopulta pääomatuloista. Vuokrakämpään hankittavia roippeita ei tarvitse koskaan maksaa tuloverotetulla rahalla. (?)

Käsittääkseni vain silloin kun voidaan osoittaa että asunto on vuokrattu sopuhintaan muutoin kuin tulonhankkimistarkoituksella, ovat kulut vähennyskelvottomia yli saatavan vuokratulon. (esim vuokraaminen pilkkahintaan sukulaiselle).

Rakennuksen osalta (jos siis vuokraat/omistat kokonaista rakennusta) poistoja voi tehdä kaikesta perusparannuksesta, eli 20ke lämmitystavanmuutos lisätään lyhentämättömään hankintamenoon ja poistellaan 4% vuodessa. Pääomatuloverotetulla eurolla ei tarvitse ostaa rikan rikkaa.

[TommiT]

Ainoastaan vuokrakiinteistöstä voi tehdä poistoja, ei asunto-osakkeesta.

Ei toki veropetokseen täällä ketään kannusteta, mutta harvempi saa esim alvittomia rakennusmateriaaleja ostaa. Kyllä verottaja on aina se suurin hyötyjä. Kyllä se on lähinnä maan tapa että mökillekin on parketit ostettu vuokrakämppien piikkiin, oli petosta tai ei.
rikan rikkaa.

Jos ostat vuokrakämppään esim. parkettia, niistä ei voi vähentää alvia. Vuokraustoiminnassa et pysty alvia vähentämään mistään, jos sinulla ei ole firmaa jonka kautta tuota vuokraustoimintaa harjoitat.

En kyllä itse ainakaan lähtisi kikkailemaan sillä, että hankkisin tavaraa omaan asuntoon vuokra-asunnon "piikkiin".

terv tommi

[Hejää80]

En tarkoittanutkaan alvin vähentämistä vaan sitä, että ei verottajaa ainakaan tarvitse sääliä kun tavallinen tallaaja ei alvitonta tavaraa pysty ostamaan, eli valtio saa aina osansa myös vuokrakämppään hankituista tavaroista väänsit tai käänsit asian miten tahansa.. pian 25%.

Ansiotuloverotetulla eurolla remonttitarvikkeen veroaste lähentelee pahimmillaan 75%. Ei voi kehua ainakaan saavansa tukea energiaremontteihin. Joissain maissa kuten UK:ssa vanhan rakennuksen saneeraukseen saa ALV palautuksen.

Kukin taaplaa tyylillään ja valitettavasti mitä isompi firma, sen enemmän hävikkiä, kuten uutisista voimme joka päivä lukea. Toki pienellä ihmisellä yksikin listanpätkä väärin merkittynä on suurempi rikos kuin mitä Jyrki Käteisen kätyrit saattavat sietää.

[TommiT]

En tarkoittanutkaan alvin vähentämistä vaan sitä, että ei verottajaa ainakaan tarvitse sääliä kun tavallinen tallaaja ei alvitonta tavaraa pysty ostamaan, eli valtio saa aina osansa myös vuokrakämppään hankituista tavaroista väänsit tai käänsit asian miten tahansa.. pian 25%.

Ansiotuloverotetulla eurolla remonttitarvikkeen veroaste lähentelee pahimmillaan 75%. Ei voi kehua ainakaan saavansa tukea energiaremontteihin. Joissain maissa kuten UK:ssa vanhan rakennuksen saneeraukseen saa ALV palautuksen.

Kukin taaplaa tyylillään ja valitettavasti mitä isompi firma, sen enemmän hävikkiä, kuten uutisista voimme joka päivä lukea. Toki pienellä ihmisellä yksikin listanpätkä väärin merkittynä on suurempi rikos kuin mitä Jyrki Käteisen kätyrit saattavat sietää.

Joo puhut asiaa.

Kun myimme oman sijoitusasuntomme pois, ei millään mahtunut mun kaaliin että jouduimme maksamaan myyntivoittoveroa vaikka arvonnousu on suurimmaksi osaksi remppojen ansioita ja ne rempat olen tehnyt itse ja tarvikkeet hankittu jo ties kuinka moneen kertaan verotetulla rahalla! Ja toki sitten nuo remppatavaroiden sisältämät alvit.

Mä kyllä maksan mielellään veroja, johonkin se raja pitäisi vetää. Ymmärtäisin kyllä jos olisin tuota sijoitushommaa tehnyt selkeästi työkseni...

Mutta kyllä kuitenkin verottajan kanssa kannattaa varovainen olla, jos ongelmia tulee niin toiseksi jää ihan varmasti. Niin siitä tulikin mieleen, että kun aikoinani kyselin verottajalta neuvoja vähennysten yms suhteen, melkein joka paikassa tuli erilainen vastaus, joten jos jotain sieltäpäin kyselee - kannattaa kysyä vielä toisenkin henkilön mielipide ja ottaa nimet ylös joiden kanssa asioi.

terv tommi