Tarjouksen tekemisestä/vastatarjous

[matrismik]

Ehkäpä jotain kommetoin asiaan, kun nyt luulen että ei ole ihan outo asia ... Vastatarjous on aina myyjää sitova sen takia vastatarjoukseen aina melko lyhyt voimassaoloaika, muita tarjouksia ei voi ottaa sinä aikana kun myyjä on antanut vastatarjouksen.

Kysytääs nyt tässä, että tehdäänkö nämä kiinteistöjen "tarjoukset" yleensä esisopimusmuodossa? Täällä http://www.kotisatamalkv.fi/ohjeita-ja- ... n-kaupassa esimerkiksi puhutaan muun muotoisesta sopimuksesta hieman sekavasti

Mikäli tarjous (esisopimus) on tehty muussa kuin maakaaressa säädetyssä muodossa, kumpikaan sopijapuoli ei voi velvoittaa toista tekemään kauppaa tarjouksesta ja sen hyväksymisestä huolimatta. Tällainen sopimus ei ole kuitenkaan merkityksetön.

Mitä tuo viimeinen lause mahtaa siis käytännössä tarkoittaa?

Nyt puhutaan vain kiinteistökaupasta jolloin myydään maata, yleensä pyritään tekemään kaupat ns. kohtuulisessa ajassa eli käytännössä n. viikon tai kahden sisällä hyväksytystä tarjouksesta, mikäli tarjous vahvistetaan ennen kaupantekoa kaupanvahvistajalla silloin se on esisopimus ja se kirjataan maanmittauslaitoksella esisopimukseksi ja samalla hetkellä sopimussakko/vakiokorvaus astuu voimaan vaikka rahaa ei olisi ollenkaan vielä siirtynyt ostajalta myyjälle. Vakiokorvaus voi olla ja käytännössä usein onkin 10% hyväksytystä kauppahinnasta. Kyllä pääsääntöisesti välittäjät tekevät tarjoukset esisopimuskelpoisessa muodossa, lähinnä kysessä on sopimukset "maksetaan 100.000 euroa tästä talosta" toisin sanoen yksilöimättä kohdetta, tarkentamatta maksuaikatauluja, hallitaoikeuden siiroja, kiinteistön vero ja muita kustannuksia, kuka maksaa ja kenelle, mikä on tontin koko jne. silloin tarjous ei ole maakaaren säädösten mukainen. Mikäli kaupan toinen osapuoli on luopullisiin ehtoihin tyytymätön eli yleensä niihin joista ei ole selkeästi sovittu niistä voidaan ja täytyy usein neuvotella erikseen, se puuttelinen sopimus toimii jatkoneuvotteluiden lähtökohtana ja siten ei ole merkityksetön. Toivottavasti oli apua.. muun muotoiset sopimukset voivat olla ihan mitä tahansa. En nyt muista kuinka kauan maakaari on ollut nykymuodossaan pitkään joka tapauksessa, ilman pikku muutoksia ja tulkinta muutoksia satoja vuosia eikä kaikilta osiltaan kovin hyvin aina sovellu tähän päivään.

[matrismik]

Taitaa välittäjän irtisanomisaika olla lähellä eli silloin saadaan näitä tarjouksia, jotta irtisanomisaika kuluu umpeen vastatarjouksien aikana ja taas lisäkuukausi välittäjälle. Onhan tuo tarjous tuolta välittäjältä iso loukkaus.

Maakaari on mielenkiintoinen eikä välittäjät sitä yleensä hallitse, siis sopimuksia heti alusta.

Toimeksiannon jatkamiseen tarjousneuvotteluilla ei ole vaikutusta, sopimuksen voi ihan samalla tavalla jatkaa tai irtisanoa, ainostaan välittäjällä on oikeus palkkion jo toimeksiannon aikana tulleisiin tarjoksiin sekä niistä käytyihin neuvotteluihin 6 kk ajan.

Huh, huh loukkaus ja loukkaus. Otna myös itse joskus alhaalta lähteviä tarjouksia vastaan mikäli näen että on mahdollisuus päästä neuvotteluiden kautta kaupoille asti. Olen tehnyt kaupat niinkin että ostaja yritti tinkiä 20% pyynistä ja myyjä ei tullut yhtään vastaan hinnassa, ei vaan ole yhtä ja ainoaa toimintatapaa. Niin ostajat kuin myyjätkin ovat yleensä ihan tavallisia kansalaisia. Maakaari on mielenkiitoinen, mutta kyllä välittäjät sen yleensä hallitsevat huomattavasti paremmin kuin asiakkaat, sanottanko "siperia opettaa".

[markokoo]

Toivottavasti oli apua..

No joo, ainakin sen verran että jos asia kohdalle tulee niin pitää lukea maakaari itse uudestaan. Nythän tulin vain häiriköimään renkaanpotkimismielessä tähän ketjuun Usein tuntuu kiinteistö- ja asuntokaupan ehdot sekoittuvan ihmisten mielissä ja sillä noita tiukkoja esitettyjä aikarajoja tarjousten voimassaololle mietiskelin.

[matrismik]

Toivottavasti oli apua..

No joo, ainakin sen verran että jos asia kohdalle tulee niin pitää lukea maakaari itse uudestaan. Nythän tulin vain häiriköimään renkaanpotkimismielessä tähän ketjuun Usein tuntuu kiinteistö- ja asuntokaupan ehdot sekoittuvan ihmisten mielissä ja sillä noita tiukkoja esitettyjä aikarajoja tarjousten voimassaololle mietiskelin.

Tarjousten voimassaolo ajoissahan taas asunto-osake ja kinnteistöt eivät taas eroa millään lailla, samat lait molemmissa. Jos välittäjä sanoo että nyt ei voida pitää esittelyä kun on tarjous neuvottelut menossa lähes aina on vastatarjous voimassa. Muussa tapauksessa taas ostajan tarjous on niin lähellä hyväksymistä voi tulla hetkellä millä tahansa ja silloin ei enää yksinkertaisetikaan ehdi edes paikalle näyttämään kun todennäköisesti on jo "taputeltu valmiiksi". Ainoat välittäjät jotka minä tiedän joiden ei tarvitsisi tietää maakaaresta mitään on Helsingin ydinkeskustan välittäjät tekevät vähintään 99% osakekauppaa, Pohjois-, länsi- ja itä Helsingissä jo täytyykin tietää.

[ponneton]

Välittäjän kautta tuli tehtyä kaupat ja todellakin jälkeenpäin ihmetyttää kuinka nopeasti siinä pitikään toimia.. lähinnä välittäjällä oli kovin kiirus. Ekalla näytöllä välittäjällä oli jo kiire saada tarjous ja kun summan sanoin, se kirjoitti samantien sen ylös viralliseen paperiin ja mikäli en olisi ostanut niin olisin joutunut maksamaan 7 tuhatta myyjälle. Kuntotarkastustakaan ei oltu vielä tehty.

[tessu]

Niin se meinas välittäjä myydä isäukon osakkeenkin polkuhintaan,veli kun sen kuuli ja tiesi välittäjän niin sanoi että ei käy ja johan hintakin nousi senverran että voitiin myydä.
Kaikkea ei tarvitse hyväksyä mutta kohtuudenrajoissakin pitää pysyä

[kakluuni]

Täällä on ihmetelty, miten välittäjä edes kehtaa tuoda myyjälle tuollaisa "paskatarjouksia". yms. Minulla on se käsitys, että välittäjän on toimitettava toimeksiantajalleen asiakkailta tulleet tarjoukset, oli ne sitten "paskoja" ja tai ei. Mutta voin olla väärässä.

Alkuperäiselle kysyjälle. Hermopeliä hinnastahan asuntokaupat on moilemmin puolin, jokainen päättää itse millä on valmis myymään. Kepillä kokeilijoita on aina, samoin kuin hillittömiä ylihintoja pyytäviä.

[Zaffodi]

Olen tämän tänne ennenkin kirjoitellut mutta menkööt, meille kävi aikanaan niin että oranssilla autolla ajeleva välittäjätäti tuli katsomaan kämpän ja sanoi että max. olikos se 72 tonttua tästä saa eikä enempää ja nimet paperiin. Kerroin, että kilpailija tulee antamaan arvionsa tunnin päästä ja sitten päätämme, siihen tokaisi, että hän on kyllä parempi. Kilpailija tuli, sanoi ettei alle 85 mennä lainkaan ja hän kyllä tämän myy ja niin myös teki (tää oli kerrostalokaksio ja summat meni varmaankin väärin mutta suuruusluokka oli tuossa...)
Yleensä voisin kuvitella välittäjällä olevan paineita alihinnoitteluun jotta kaupat tulee äkkiä, heillä ei ole oikein mitään hyötyä ylihinnoittelusta koska se itse mainostaminen ja näyttäminen ei maksa asiakkaalle, vasta kaupanteko.
Pitäisin kyllä todella huonona välittäjänä sellaista, joka ei tuo ns. alihintaista tarjousta asiakkaalleen tiedoksi, kyseessähän voisi olla jo vahingonkorvauksiin oikeuttava menettely jos kaupat jäisivät kokonaan tekemättä ja myyjälle aiheutuisi esim. taloudellisia ongelmia siitä.
Eli aloittajan tapauksessa pyyntihinta voi olla ihan kohdallaan, yleensä kaupantekoon kuuluu tinkaaminen ja jotkut tosiaan aloittaa agressiivisesti. Toisaalta rahat ovat ostajan joten hän päättää millä hintaa kaupat syntyvät, myyjälle jää sitten se neuvottelemisen riemu.

[Aaltju]

Yleensä voisin kuvitella välittäjällä olevan paineita alihinnoitteluun jotta kaupat tulee äkkiä, heillä ei ole oikein mitään hyötyä ylihinnoittelusta koska se itse mainostaminen ja näyttäminen ei maksa asiakkaalle, vasta kaupanteko.

Väärin kuvittelet, koska asia on juurikin toisinpäin

Hyvin läheltä tätä bisnestä seuraavana on tullut pistettyä merkille seuraavat asiat:

- Toimeksiannon saamisessa on usein suurempi työ kuin itse myynnissä, joten asiakkaan saaminen koukkuun on todella tärkeää ja jotkut tekevät sen vaikkapa ruokkimalla asiakkaan omia vääriä illuusioita kohteen hinnasta jos muita kilpailutapoja ei ole
- Välittäjällä pitää olla kohteita... vähittäiskaupassakaan tyhjät hyllyt eivät lisää myyntiä... tietyn määrän kohteita voi pitää olemassa vain listojen täytteenä näön vuoksi. Ilmoittelua seuraamalla voi huomata että on kohteita, joissa ei ole kuin yksi-kaksi yleisesittelyä jos edes niitä ja muuten niitä ei aktiivisesti markkinoida.
- Jos kohde on huono ja vaikea myydä niin on aivan sama miten sen hinnoittelee koska se on olemassa vain listojen täytteenä kunnes omistaja tulee tolkkuihinsa hinnan suhteen
- jne jne

Välittäjiä on hyviä ja huonoja, samoin on myös välitysliikkeitä. Joillakin on ilmeisesti jopa strategiana vetää asiakkaita sisään epärealistisella hinnoittelulla ja säätää hinta vasta sitten kohdalleen kun asiaakkaalla alkaa epätoivo takomaan järkeä päähän.

Väittäisin että kukaan ei kuitenkaan alihinnoittele tarkoituksella pelkästään jo siksi että provikkajärjestelmät on siten rakennettu etteivät ne ainakaan palkitse alihinnoittelusta ja toisaalta toteutuneiden kauppojen hintatietokanta heittää alihinnoittelun näkymään kaikille ja toisaalta vaikuttaa myös alueen hintatasoon melko nopeastikin. Toki tässäkin tullaan hyviin ja huonoihin ammattilaisiin ja reiluihin ja epäreiluihin kavereihin... esim akuutti henk.koht. rahapula saattaa ajaa ihmisen tekemään kummia juttuja.

[matrismik]

Välittäjän kautta tuli tehtyä kaupat ja todellakin jälkeenpäin ihmetyttää kuinka nopeasti siinä pitikään toimia.. lähinnä välittäjällä oli kovin kiirus. Ekalla näytöllä välittäjällä oli jo kiire saada tarjous ja kun summan sanoin, se kirjoitti samantien sen ylös viralliseen paperiin ja mikäli en olisi ostanut niin olisin joutunut maksamaan 7 tuhatta myyjälle. Kuntotarkastustakaan ei oltu vielä tehty.

Tuossa on parikin selkeeä virhettä, ensinnäkin kuntotarkastus tekee tarjouksesta aina ehdollisen, mikäli löytyy yllättävää voi aina toivottaa hyvät jatkot ilman korvausta oli kohde mikä tahansa. Jos kysymyksessä on kiinteistökauppa (= myydään maata) mikään tarjous ei ole sitova ennen kaupanvahvistajan vahvistusta. Mikäli on vuokratontti (= ei myydä maata) myydään siis vuokraoikeus rakennuksineen se on itse asiassa irtaimen kauppa , jossa sovelletaan sekä maakarta että asuntokauppalakia kaupat tehdään ilman kaupanvahvistajaa. Asunto-osakkeissa sovelletaan asuntokauppalakia, kahdessa jälkimmäisessä tapauksessa jos ei ole ehtoja (esim. kuntotarkastus, kosteusmittaus, oman asunnon myynti tai pankkiehto) tarjous on sitova.

[matrismik]

Täällä on ihmetelty, miten välittäjä edes kehtaa tuoda myyjälle tuollaisa "paskatarjouksia". yms. Minulla on se käsitys, että välittäjän on toimitettava toimeksiantajalleen asiakkailta tulleet tarjoukset, oli ne sitten "paskoja" ja tai ei. Mutta voin olla väärässä.

Alkuperäiselle kysyjälle. Hermopeliä hinnastahan asuntokaupat on moilemmin puolin, jokainen päättää itse millä on valmis myymään. Kepillä kokeilijoita on aina, samoin kuin hillittömiä ylihintoja pyytäviä.

Kaikki kirjalliset tarjoukset on toimitettava hyvän välitystavan mukaisesti myyjälle, kaikkia "paska" tarjouksia ei ole mikään pakko ottaa kirjallisesti vastaan. Se on ajan hukkaa jos tietää että ei ole mitään mahdollisuukia siihen että tarjous hyväksyttäisiin.

[matrismik]

Yleensä voisin kuvitella välittäjällä olevan paineita alihinnoitteluun jotta kaupat tulee äkkiä, heillä ei ole oikein mitään hyötyä ylihinnoittelusta koska se itse mainostaminen ja näyttäminen ei maksa asiakkaalle, vasta kaupanteko.

Väärin kuvittelet, koska asia on juurikin toisinpäin

Hyvin läheltä tätä bisnestä seuraavana on tullut pistettyä merkille seuraavat asiat:

- Toimeksiannon saamisessa on usein suurempi työ kuin itse myynnissä, joten asiakkaan saaminen koukkuun on todella tärkeää ja jotkut tekevät sen vaikkapa ruokkimalla asiakkaan omia vääriä illuusioita kohteen hinnasta jos muita kilpailutapoja ei ole
- Välittäjällä pitää olla kohteita... vähittäiskaupassakaan tyhjät hyllyt eivät lisää myyntiä... tietyn määrän kohteita voi pitää olemassa vain listojen täytteenä näön vuoksi. Ilmoittelua seuraamalla voi huomata että on kohteita, joissa ei ole kuin yksi-kaksi yleisesittelyä jos edes niitä ja muuten niitä ei aktiivisesti markkinoida.
- Jos kohde on huono ja vaikea myydä niin on aivan sama miten sen hinnoittelee koska se on olemassa vain listojen täytteenä kunnes omistaja tulee tolkkuihinsa hinnan suhteen
- jne jne

Välittäjiä on hyviä ja huonoja, samoin on myös välitysliikkeitä. Joillakin on ilmeisesti jopa strategiana vetää asiakkaita sisään epärealistisella hinnoittelulla ja säätää hinta vasta sitten kohdalleen kun asiaakkaalla alkaa epätoivo takomaan järkeä päähän.

Väittäisin että kukaan ei kuitenkaan alihinnoittele tarkoituksella pelkästään jo siksi että provikkajärjestelmät on siten rakennettu etteivät ne ainakaan palkitse alihinnoittelusta ja toisaalta toteutuneiden kauppojen hintatietokanta heittää alihinnoittelun näkymään kaikille ja toisaalta vaikuttaa myös alueen hintatasoon melko nopeastikin. Toki tässäkin tullaan hyviin ja huonoihin ammattilaisiin ja reiluihin ja epäreiluihin kavereihin... esim akuutti henk.koht. rahapula saattaa ajaa ihmisen tekemään kummia juttuja.

Osa on totta ja osa ei, alihinnoittelussa suurin haitta välittäjälle on se että joku toinen otta sen myyntiin kovemmalla hinnalla ja saa sen kaupaksi. On olemassa yksi lähes valtakunnallinen ketju jossa tarkoituksella lähes aina ylihinnoitellaan ja tehdään sopimus näytetään pari-kolme kertaa viimeistään sitten alkaa ns. hinnantiputus melko agressivisestikin.

Toimeksiantoja pitää olla ei voi tehdä kauppaa jos ei ole myytävää, myyntiin saaminen on iso ja tärkeä osa kokonaisuutta. On paljon helpompaa ottaa jonkun asunto myyntiin ja löytää sille ostaja, kuin löytää ostajalle asunto. Vaikka kriteerit olisi kuinka hyvin määritelty ja paperilla kaikki toiveet näyttäisi olevan just niinkuin pitää, silloinkin se on mahdollista kaatua johonkin asiaan joka toisesta ihmisestä tuntuu merkityksettömältä.

Alihinnoittelu taas ei kuitenkaan vaikuta provikkaan juuri mitenkään ei se kyllä siitä palkitsekkaan, aika harvoin tulee kohteita jossa myyjällä on ihan pakko myydä ja ihan yhtä harvoin niitä jossa hinnalla ei ole merkitystä kunhan eroon pääsee. Joskus on kohteita joille on todella vaikeaa määrittää oikeaa hintaa, esimerkin vuoksi se voi olla vaikka kerrostalo kaksio ylimmässä kerroksessa kun siinä on korkea ateljee tyyppinen tila lasitetulla katolla. Kaikki tietää että se on kalliimpi kuin kerrosta alempana oleva ilman tuota "herkkua", kuinka paljon siinä se vaikeus? Yleensä ottaen lähes kaikki uniikit kohteet ovat vaikeita hinnoitella, rintamamiestalokaan ei ole sieltä helpoimmasta päästä niin erillaisessa kunnossa ne voivat olla sekä tontit ovat erikokoisia lohkomisten jälkeen. 2000 luvulla rakennettu kerrostalo on taas sieltä helpoimmasta päästä, verrokkeja on paljon ja kunto (mikäli ei ole täysin pilattu yksilö) suunilleen sama.

Toteuneiden kauppojen hintatilastoissa on melko usein mystisiäkin kauppahintoja suuntaan tai toiseen, useimmiten kysymyksessä lienee näppivirhe. Eikä hintatilastosta näe mikä firma tai välittäjä on ko. kohteen myynyt. Itse tietysti tietää omat kaupat sekä työkavereiden kaupat.

[ponneton]

Matrismik, en osaa nyt tuota siun tekstiä tänne lisätä mutta kääk !! Epäilinkin alunalkaen että jotain vilunkia tässä nyt on, koko juttu olisi pitänyt mennä aivan toisin. Ja mitä olen tääs muilta talokauppoja tehneiltä kuullut niin tämä miun tekemä kauppa on kyllä ollut välittäjältä "vasemmalla kädellä" tehty .
Ensikertalaista on siis helppo kusettaa.
ps. eikä se ko.ihminen ole enää edes töissä siinä välitysfirmassa.

[matrismik]

Matrismik, en osaa nyt tuota siun tekstiä tänne lisätä mutta kääk !! Epäilinkin alunalkaen että jotain vilunkia tässä nyt on, koko juttu olisi pitänyt mennä aivan toisin. Ja mitä olen tääs muilta talokauppoja tehneiltä kuullut niin tämä miun tekemä kauppa on kyllä ollut välittäjältä "vasemmalla kädellä" tehty .
Ensikertalaista on siis helppo kusettaa.
ps. eikä se ko.ihminen ole enää edes töissä siinä välitysfirmassa.

Kun painat oikeasta yläkulmasta "lainaa" teksti johon vastaat tulee kirjoituskenttään ensiksi. Ei tuota kiinteistökaupan sitovuutta juuri kukaan välittäjä korosta, se ei ole välittäjän oman edun mukaista. Usein tarjouksiin kirjataan vakiokorvaus/sopimussakko vaikka käytännön merkitystä sillä ei ole, itsellä on kiinteistökaupat peruuntunut puoli tuntia ennen kaupantekotilaisuutta ja mitään ei mahda. Kaikki paperit silppuriin, ja armoton v... Se että ko. ihminen ei ole enää töissä samassa firmassa tai edes enää alallakaan ei yllätä sen verran suurta on vaihtuvuus alalla.

[matrismik]

Olen tämän tänne ennenkin kirjoitellut mutta menkööt, meille kävi aikanaan niin että oranssilla autolla ajeleva välittäjätäti tuli katsomaan kämpän ja sanoi että max. olikos se 72 tonttua tästä saa eikä enempää ja nimet paperiin. Kerroin, että kilpailija tulee antamaan arvionsa tunnin päästä ja sitten päätämme, siihen tokaisi, että hän on kyllä parempi. Kilpailija tuli, sanoi ettei alle 85 mennä lainkaan ja hän kyllä tämän myy ja niin myös teki (tää oli kerrostalokaksio ja summat meni varmaankin väärin mutta suuruusluokka oli tuossa...)
Yleensä voisin kuvitella välittäjällä olevan paineita alihinnoitteluun jotta kaupat tulee äkkiä, heillä ei ole oikein mitään hyötyä ylihinnoittelusta koska se itse mainostaminen ja näyttäminen ei maksa asiakkaalle, vasta kaupanteko.
Pitäisin kyllä todella huonona välittäjänä sellaista, joka ei tuo ns. alihintaista tarjousta asiakkaalleen tiedoksi, kyseessähän voisi olla jo vahingonkorvauksiin oikeuttava menettely jos kaupat jäisivät kokonaan tekemättä ja myyjälle aiheutuisi esim. taloudellisia ongelmia siitä.
Eli aloittajan tapauksessa pyyntihinta voi olla ihan kohdallaan, yleensä kaupantekoon kuuluu tinkaaminen ja jotkut tosiaan aloittaa agressiivisesti. Toisaalta rahat ovat ostajan joten hän päättää millä hintaa kaupat syntyvät, myyjälle jää sitten se neuvottelemisen riemu.

Oranssien tädille kävi just niin kuin alihinnoittelussa usein käy.. jää luu käteen. Ylihinnoittelu on ihan yhtä huono juttu, silloin on vaan tarkoitus saada nimet toimeksiantoon ja saada ajan kanssa hinta kohdilleen, sillä tavalla pelataan vain kilpailijat ulos, näytetään pari kolme kertaa.. hintaa pois, taas pari näyttöä ja hintaa pois..

Alihintasissa tarjouksissa olennennaista miten ne myyjälle esitellään, puoltaako vai ei tarjouksen hyväksymistä. Itse kehoitan tekemään vastatarjouksen ihan pienellä vastaantulolla, sitten vasta näkee tarjouksen tekijän aikeet, tarjouksentekijällähän on periaatteessa mahdollista tarjota vaikka ensin 1 € ja ihmetellä kun myyjä ei tule kirkko keskelle kyllä tyyppisesti puoleen väliin vastaan . Lauseet johon en usko "Tässä on kaikki meidän rahat enempää ei ole" tai "Tämän enempää en ole pyyntihinnasta valmis tinkimään" jos noihin uskoo monta kauppa jää tekemättä. Alhainen tarjous on vain lähtökohta jatko neuvotteluille.