Rintamamiestalon kosteusongelma

[miinushka]

Olemme ostamassa vanhaa rintamamiestaloa, jossa on vesi päässyt keväisin kellarikerrokseen sisälle salaojien tukkeutumisen vuoksi.
Kellarikerroksen seinät ovat selvästi homeessa (vihreää kasvustoa muutamassa kohtaa) ja betoni selvästi kosteaa noin puoleen väliin seinää.
Tästä ylöspäin rakenteet ovat silmämääräisesti kuivia.

Onko iso riski, että home olisi levinnyt asuinkerrosten puisiin osiin?
Alakerta kokonaisuudessaan kellaritilaa, eli rossipohjarakennetta ei ole.

[kaukomäki]

Paha arvioida kun ei tarkemmin tiedä tilannetta. Onko kellari ns. holvirakenteinen, eli onko kellarin katto myös betonia? Jos näin on, niin tuskin on taloa lahottanut.

[miinushka]

Katto on siis myös betonia.

Kannattaisiko siis asuintiloihin teettää kunnollinen kuntotarkastus, vai riittääkö pelkkä silmämääräinen kuntokartoitus?

[JJ72]

Ei kuulosta kovinkaan todennäköiselle että kapillaarinen kosteuden nousu
olisi kastellut puurakenteet ja purut, mutta voihan niitä kosteusvaurioita
olla monesta muustakin syystä... ja jopa todennäköisemmin kuin em.
asiasta johtuen. Kuntokartoitus on hyvä tehdä, mutta eipä ne homeet
välttämättä niissäkään löydy...

[jmattis]

sen verran kuitenkin on nuo hometalo-ongelmat olleet esillä myös rmt-sektorilla, että suosittelen ehdottomasti:
-ammattilaisen tekemää kunto- kosteus- ja homekartoitusta
-arvioitujen korjauskustannusten huomioimista kauppahinnassa (=hinta alenee arvioitujen kustannusten määrällä, tai osalla niistä) ja tämän kirjaamista kauppakirjaan

tällä vältetään nuo välillä surettavat, välillä huvittavat 'onko myyjä vastuussa kun talo meni rikki' -kyselyt, ja voitte etukäteen suunnitella kokonaiskustannusten tasoa.

[pakoistinen]

Juuri tänään joku taisikin postittaa tänne viestin tapauksesta, jossa oli ostettu rintamamiestalo, ja kuntotarkastus oli jätetty tekemättä koska talo vaikutti silmämääräisesti olevan kunnossa. Melko pian rempan alkamisen jälkeen havaittiin laajoja alapohjan ja alaseinärakenteen lahovaurioita, joiden korjaus on työlästä ja luultavasti kallista. Asia vaikutti siltä, että se pitänee riitauttaa, sillä myyjä ei ole samaa mieltä ostajan kanssa rahallisesta kompensaatiosta. Ikävä juttu.

Kannattaa teettää se kuntotarkastus niin voi nukkua yönsä rauhassa. Jos tarkastus jätetään väliin, niin on kaupan jälkeen tosi vaikea osoittaa mitkä puutteet ovat olleet tiedossa kaupantekohetkellä. Ideanahan on se, että tehdään kaupantekoa ennen selkeä ammattilaisen tekemä lista asioista, jotka vaikuttavat kauppahintaan. Tämän jälkeen korjataan kauppahintaa jos on tarvetta, ja tehdään kaupat. Havaittujen puutteiden osalta niin myyjä kuin ostajakin ovat ns. "riskittömässä tilassa", sillä niistä asioista ei voi enää jälkikäteen valittaa, sillä ne on otettu kauppahinnassa jo huomioon.

Tavoitteenahan kuntotarkastuksessa on se, että maksettavan hinnan tulee vastata mahdollisimman tarkasti ostokohteen oikeaa arvoa. Talokaupoissahan myyjäkään ei ole voittaja jos ylläreitä löytyy. Oikeudessa ravaaminen ja lakimiehet syövät varmasti nekin roposet.

[romeo]

Meilläkin kellariin tuli vedet aina keväällä ennen salaojitusta. Lattialla lainehti parhaimmillaan parikymmentäkin senttiä. Kellari on n. neljännes talon pinta-alasta ja holvattu eli betonikattoinen.

Hometta en rakenteissa ole nähnyt ja nyt kun paikat auottiin peruskorjauksen yhteydessä niin välipohjaan tai runkoon ei ollut tullut minkäänlaisia vaurioita.

[Hower]

"Kuntokartoitus" vaan tahtoo olla yleensä aika epämääräinen paperi. Pitkän pitkä vakioluettelo rakenneosista, jotka ovat "silmämääräisesti kunnossa, mutta teknisesti katsoen elinkaarensa päässä" Eli katsotaan jostakin yleistaulukosta kuinka kauan esim. peltikatto kestää ja laitetaan sitten paperille em. lause. Valokuvilla saa myös kartoituksesta vakuuttavan paksun oloisen nivaskan.
Tuli kierreltyä ennen nykyisen talon ostoa esittelyissä, kuntokartoitukset tehty melkein kaikissa. Suurimmassa osassa oli lukuisia lauseita: "ei päästy tutkimaan, salaojien kuntoa ei voitu tarkistaa talvisaikaan, talon puurunkorakenteiden alapäiden kunto tulee tarkistaa (70-luvun valesokkelitalossa)

Eli kyseessä on melkein enmmänkin kartoitus siitä mitä pitäisi tutkia kuin kartoitus todellisista vaurioista tai rakenteiden kunnosta.

[HillyMan]

Tällä "pitäisi tutkia" lauseella on iso merkitys silläkin, merkitään tiedoksi että sieltä voi löytyä jotain. Jos sieltä löytyy niin se ei ole enää yllätys.

[Hower]

No onhan se näinkin että "pitäisi tutkia" on merkityksellinen lause, mutta ei sen varassa paljon kauppahintaa voi määrittää. Ja toisaalta se siirtää vastuun kokonaan pois siltä "kuntotarkastajalta". Mitä pirun ammattitaitoa siihen tarvitaan kun kirjoittaa pitäisi tutkia...

[pakoistinen]

Tällä "pitäisi tutkia" lauseella on iso merkitys silläkin, merkitään tiedoksi että sieltä voi löytyä jotain. Jos sieltä löytyy niin se ei ole enää yllätys.

Mutta ellei tällaisen rakenteen tilaa ole tutkittu tai sen tutkinta ei ole ollut käytännössä mahdollista, ja jotain sieltä sitten löytyy, niin kyseessä voi olla silti ns. "piilevä vika". Piilevät viat ovat käsittääkseni melkein järjestään korvattavia. Olisihan tässä tapauksessa mahdollista luetella kaikki talon osat ja sanoa niistä, että "pitää tehdä jatkotutkimukset". Tuloksena olisi, että kaikki vastuu siirtyisi ostajalle, mikä ei todellisuudessa mene ihan näin.

Vielä yksi mua ärsyttävä ilmiö asuntokaupassa: Nykyään on muotia myydä kohtalaisessa tai huonossa kunnossa olevat talot "purkukuntoisina", jolloin pyritään mukamas sanomaan myynnin yhteydessä jo, että talo pitäis vetää siliäksi. Tästä huolimatta talo+tontti yhdistelmää ei myydä siten, että hintapyyntö vastaisi vain tontin hintaa, ja itse asiassahan hinnan pitäis olla hiukan tonttia halvempi koska purkaminen maksaa myös. Näin ollen tällä "purkukuntoisella" talolla onkin yhtäkkiä asumisarvoa ja se onkin näin ollen asumiskelpoinen. Kummallista kepulointia, jolla pyritään saamaan ostaja vakuuttuneeksi siitä, ettei hänellä muka olisi oikeutta vaatia kauppahintaan korjauksia jos "sika tulee säkistä".

[PH7]

Aika tavallinen kosteusvaurio kellarissa, harvemmin leviää yläkerran rakenteisiin.
Välipohjaeristeen kosteusmittaus %sk tai sopivasta kohdasta rakenteen avaus.

Howerilla on kyllä selkeä näkemys asiasta.
Kaikensorttista kepulointia riittää sanon määkin, kunto- yms. tarkastuksia tekee tänä päivänä homekoirat ja mikrobiologit tietämättä mitä eroa on iglulla ja savusaunalla.
Päivän sana on se että rahastetaan minimivaivalla maksimikorvaus!

Mitä itse tekisit jos palkka tulee xx% laskutuksesta --- ryömitkö 200 neliötä tuulettuvaa alapohjaa (n. 8 tuntia) vai saatko saman veloitettua esim. lausekkeella " aistinvaraisesti tarkasteltuna voidaan todeta että alapohjan tuuletus on riittämätön ja vaatii lisätutkimuksia"

[J&J]

Vielä yksi mua ärsyttävä ilmiö asuntokaupassa: Nykyään on muotia myydä kohtalaisessa tai huonossa kunnossa olevat talot "purkukuntoisina", jolloin pyritään mukamas sanomaan myynnin yhteydessä jo, että talo pitäis vetää siliäksi. Tästä huolimatta talo+tontti yhdistelmää ei myydä siten, että hintapyyntö vastaisi vain tontin hintaa, ja itse asiassahan hinnan pitäis olla hiukan tonttia halvempi koska purkaminen maksaa myös. Näin ollen tällä "purkukuntoisella" talolla onkin yhtäkkiä asumisarvoa ja se onkin näin ollen asumiskelpoinen. Kummallista kepulointia, jolla pyritään saamaan ostaja vakuuttuneeksi siitä, ettei hänellä muka olisi oikeutta vaatia kauppahintaan korjauksia jos "sika tulee säkistä".

Itse ostimme juuri tällä tavalla talomme; ostimme tontin jolla sijaistee purkukuntoinen talo, tosin meillä hinta oli kohdallaan ja vastasi siis pelkkää tontin hintaa. Kaupantekotilaisuudessa ja jo sitä ennen välittäjä painotti talon olevan asuinkelvoton ja kaikki pitää laittaa talossa uusiksi, ja että tällä tavalla myyjät haluavat eroon piiloviosta ja korvausvelvollisuudesta. Kyllähän ostajan pitäisi käsittää sanan purkukuntoinen tarkoittavan sitä, että sika tulee säkissä ja kaikkeen pitää varautua, eikä silloin enää aleta vaatimaan myyjiltä rahaa, vaikka korvausvelvollisuus edelleen pätisi. Onhan hiukan kummallista, että jos myyjä todella haluaisi myydä pelkän tontin ja talon siitä purettavaksi, niinkuin meidän tapauksessa, ei hänellä juurikaan ole siihen mahdollisuutta, koska edelleen suullisista sopimuksista huolimatta voisimme kaikista vioista alkaa peräämään rahaa, koska maakaari niin oikeuttaa.
Sitten on taas tuo kuntotarkastus joka jättää vastuun kenelle? Silmämääräinen tarkastus/arvio 4päivän koulutuksen jälkeen ei kuulosta kovinkaan luotettavalta ja näitäkin on pilvin pimein. Ostaessa on teetetty tarkastus ja siihen luotetaan, jälkeenpäin löytyy mittavat homevauriot tms, ja syy on silloin myyjän, miksi ei tarkastajilla ole vastuuta?
Otimme todellakin ison riskin ostaessamme talomme, koska emme teettäneet mitään tarkastuksia. Jälkeenpäin ajatellen tarkastuksissa ei olisi edes käynyt ilmi kaikki viat, mitä talossa on vastaan tullut, vaikka rakenteitakin olisi availtu sieltä täältä.
Kaikesta huolimatta talomme ei ole osoittautunut purkukuntoiseksi eikä asukkaat sairastele mystisesti. Hyvä kauppa kaikin puolin, meidän mielestä

[pakoistinen]

Itse ostimme juuri tällä tavalla talomme; ostimme tontin jolla sijaistee purkukuntoinen talo, tosin meillä hinta oli kohdallaan ja vastasi siis pelkkää tontin hintaa.

No tämä kuulostaa jo ihan rehdiltä tavalta toimia. Kun kävimme emännän kanssa kiertelemässä PK-seudun myynnissä olevia ok-taloja, vastaan tuli moooonta esimerkkiä "purkukuntoisista", joilla olikin jotain arvoa. Päädyimme itse lopulta kuitenkin "huonokuntoiseen".

[HillyMan]

Loppujen lopuksi on aika ihme että kukaan uskaltaa myydä yhtään taloa kun tuntuu niin suuri prosentti menevän käräjille, tää oli tietty ihan mutulla veikattu prosentti. Totuudesta ei häivääkään, voihan olla että korviin kantautuu vain ne riitaisat kaupat.

Kyllä mietityttää että jos joskus on pakko tää talo myydä niin saako sitten olla pelko persiissä monta vuotta että tuleeko ne käräjillä uhkaamaan. Rahaa ei meikäläisellä olis kuitenkaan maksaa vaikka kuinka kinuaisivat.
Tosin.... ei se mun yöunia vielä vie 8)