Ehdollista tarjousta tekemässä. Neuvoja sisältöön kaivataan

[jjh]

Löydettiin varteenotettava RMT, jota olemme käyneet muutaman kerran katsomassa. Erillaisten pohdintojen ja viisaammilta neuvoja saaneena olemme päättäneet jättää talosta ehdollisen tarjouksen. Talossa on aika hyvin jo remontteja tehty (salaojat, seinän eristykset (sisä), sadevedet, katto, putket, keittiö, kylppäri), mutta ulkovuoraus, pikkuwc ja sisäpinnat (lähinnä seinät) tarvitsisivat ainakin maalia & tapettia. Lattian eristys on myös kysymysmerkki.


Kertokaahan kokeneemmat, mitä ehtoihin olisi hyvä laittaa. Olemme ajatelleet seuraavanlaista.

Ehtomme:

1. Oman asunnon myyminen 3kk
2. Kuntotarkastuksen tekeminen. Mahdollisten vaurioiden ja korjaustarpeista neuvottellaan erikseen. Haluisin tässä kohdassa tuoda jotenkin esiin sen, että jos korjaustarpeet ovat laajoja niin meillä on oikeus purkaa kauppa ja toisaalta jonkin pikkujutun voimme hyväksyä. Miten tämä kohta tulisi oikeaoppisesti ilmaista?
3. Lainhuudatustodistus nähtäväksi (esittelyissä ei ole ollut. Tämä on varmaan syytä nähdä?)
4. Vastaus kirjallisena
5. Sähkö- ja vesiliittymien siirtyminen
6. Panttikirjojen luovuts panttaamattomina
7. Kiinteistövero maksettu vuodelle 2011. (Milloin vero tulee yleensä maksuun? Vuoden alussa, lopussa?)

[Hippula07]

Kohdat 1 ja 2 mahdottomia. Ei tuollaiseen suostu kukaan. Ja sitä paitsi kohdan 2 asiat määräytyvät jo lakiteitse.

Muut kohdat onkin ihan simppeleitä ja osa niistä kuitataan kauppakirjan allekirjoituksella. Eli kauppakirjassa on kerrottu sähkösopimuksesta, lainhuutotodistuksesta jne.

- AJ

[jjh]

Kohdat 1 ja 2 mahdottomia. Ei tuollaiseen suostu kukaan. Ja sitä paitsi kohdan 2 asiat määräytyvät jo lakiteitse.

Muut kohdat onkin ihan simppeleitä ja osa niistä kuitataan kauppakirjan allekirjoituksella. Eli kauppakirjassa on kerrottu sähkösopimuksesta, lainhuutotodistuksesta jne.

- AJ

1. ja 2. kohdan neuvoi/kehotti laittamaan talon välittäjä.
Me ei tosiaan olla omaa asuntoa laitettu vielä myyntiin. Ollaan ajateltu asia niin, että laitetaan heti kun sopiva kohde löytyy. Ei tässä viitsisi vuokralle lähteä välissä.

[Rosanna67]

Kyllä voi tehdä tarjouksen, jossa ehtona on se, että saa oman asunnon myytyä. Olemme itse tehneet kerran näin.
Lainhuutotodistus tottakai tulee saada nähtäville ennen kaupantekoa, samoin rasitustodistus ja kiinteistön karttarekisteriote.
Kiinteistövero v. 2011 peritään jokatapauksessa myyjältä, joten siitä riittää maininta kauppakirjaan, kuten normaalistikin tehdään. Liittymien siirto kirjataan kauppakirjaan. Panttikirjoista tehdään aikanaan maininta kauppakirjaan. Panttikirjat tulee saada itselle (tai omalle lainanantajapankille) ja itse tulee varmistaa, että kyseessä on sama panttikirja, joka on kirjattu rasitustodistukseen.

[kumpurinne]

Itse ainakaan tuommoisiin ehtoihin suostuisi (kohdat 1 ja 2). Ehdollinen tarjouksenne ei ainakaan varaa taloa 3meksi kuukaudeksi, vaan jos joku toinen tekee sillä välin tarjouksen niin talo myydään..

[tarpola]

Myyjän täytyy olla lievästi epätoivoinen, jos suostuu ehdolliseen tarjoukseen. Tuohan on ostajalle avoin valtakirja vetäytyä talokaupasta, milläpä sen todistaa että vanha asunto ei mennyt kaupaksi; sen voi myyjä halutessaan estää monella tapaa.

Käsiraha, jota ei palauteta jos kauppaa ei synny, voisi olla yksi keino kohtuullistaa asetelmaa myyjän puolelta ja toisaalta rajata teidän riskiänne.

Aika lopulliseen kaupantekoon voi olla pitempikin kuin 3 kk, joka on kyllä aika lyhyt jos kauppa yleisesti käy tahmeasti. Mutta minusta kyllä myyjälle kohtuuton tilanne roikuskella 3 kk tai puoli vuotta tietämättä varmasti, onko talo myyty vai ei. Ja kuten Kumpurinne sanoi, tasapuolisuuden vuoksi myös myyjällä pitäisi olla oikeus vetäytyä kaupasta, jolloin joutuisi esim palauttamaan käsirahan kaksinkertaisena.

[talonomistaja]

Tällaisia sanamuotoja näemmä itse käytin, lähinnä kohtiin 1-2..

"Tarjous on sitova vasta, kun ostajan hyväksymä kuntotarkastaja on arvioinut / tutkinut kiinteistön ja allekirjoittanut on hyväksynyt sen kunnon. Kuntotarkastajan palkkio jaetaan puoliksi myyjän ja ostajan kesken.

Tarjoukseni on voimassa xxxxx asti, ko. päivä mukaanlukien. Toivottu talon vapautumispäivä on xxxxxx."

Eikä tässä mitään ongelmaa ollut. Käsiraha maksettiin myyjän hyväksyttyä tarjouksen (tämän olisi saanut takaisin jos kaupat olisi peruttu) ja loput lopullisen kaupanteon yhteydessä eli luovutuspäivänä.

[tintu]

Eikö se myyjä voi hyväksyä tarjouksen ( hintoineen ja varausmaksuineen) ja lisätä oman ehdon, että jos joku toinen ostaja löytyy ennen tuota kolmen kuukauden umpeenmenoa, saavat myydä uudelle asiakkaalle, jolloin palauttavat varausrahan (koska peruutus ei johdu tarjouksen tekijästä). Voihan myyjä esim. tehdä myyntihinnankin suhteen vastatarjouksensa, jos olisi muuten hyväksymässä tarjouksen, mutta ei tarjouksen tekijän tarjoamaan hintaan. Tarjouksen ytekijän perutessa kaupat, eli jos oma asunto ei menisi kaupaksi, saisi myyjä puolestaan varausrahan.

Mun käsittääkseni (välittäjän antamien tietojen mukaan) meidän ostamaammme taloa oli havittelemassa useita ostajia (melkein kaikki jotka kävivät taloa katsomassa), joilla toisilla oma talo/asunto ei ollut kuitenkaan ehkä myyty ja tekivät tarjouksen ehdollisena. Meillä ei ollut ehtoja (oman asunnon myymisen suhteen) vaan ilmaisimme omassa tarjouksessamme, että kaupantekoon voidaan käydä ilman viivytyksiä (eli oma asunto oli myyty ja asuimme neljättä kuukautta vuokralla). Kilpailutilanteessa varmaan tällainen tarhjous menee muiden edelle(jollei muut ehdot ole liian kohtuuttmat), jos myyjällä on halu tehdä varmat kaupat ja nopeasti. Mutta jos ei ole ollut kiinnostusta ja talo on ollut myynnissä jo pitkään, miksei voisi suostuakin tuollaiseen ehtoon (ainakin omilla lisäehdoillaan, jos niille on tuossa tilanteessa varaa ja tilaa? Ehkä se välittäjä tietää myyjän/talon tilanteen, jos ehdottaa noin). Kolme kuukautta tuntuu mustakin kuitenkin aika pitkältä ajalta. Olisiko puolitoista, pari kohtuullisempi?


----

Niin me muotoiltiin tuo kohta 2 pelkästään sanalla: Kuntotarkastus/ Kuntotarkastus ennen kaupantekoa.

Eli jos siitä ja sen jälkimainingeissa olisi ilmaantunut jotain merkittävää, oleellista uutta tietoa talosta (esim. että se on hometalo), on itsestään selvää että silloin tarjouksemme ei olisi ollut enää voimassa/ hintaa tarkistettaisiin, lisäneuvotteluja tarvittaisiin. Varausrahaamme myyjät eivät hulineetkaan, eli ei ollut sen suhteen mitään menetettävää/ intressikonflikteja tiedossakaan.

[tarpola]

Tarkistin vanhoja papereita, meilläkin on aiemmissa kaupoissa ensin allekirjoitettu kauppakirja ja maksettu samalla osa kauppahinnasta. Kauppakirjassa on sovittu hallinnan siirtymisestä ja loppukauppahinnan suorituksesta tiettyyn päivämäärään mennessä. Mikäli myyjä ei vapauta asuntoa, maksaa myyjä korvausta ajan perusteella. Jos kauppa purkautuu, maksaa syypää vahingonkorvausta. Eli kauppa tehdään niin että se lähtökohtaisesti molemmin puolin pidetään, ja jos muuta ilmenee, olipa syy mikä tahansa, aiheutuva harmi korvataan rahalla. Korvaussummien pitää olla siksi tuntuvia, että välistävedot (myöhemmin saatava parempi tarjous tms) eivät kaada kauppaa, ja jos kaatavat, niin syytön osapuoli saa reilun korvauksen.

[Laurakaisa]

Tekee mieli palauttaa tämä keskustelu siihen perusasiaan: Kiinteistökauppa on yksi niistä harvoista oikeustoimista Suomessa, jotka ovat määrämuotoisia. Niin kauan kuin kaupanvahvistaja ei ole vahvistanut esisopimusta tai itse kauppaa, millään tarjouksilla tai vastatarjouksilla ei ole lainvoimaa eivätkä ne sido osapuolia mitenkään muuten kuin yleisistä kohteliaisuussyistä. Noin lainsäädännöllisesti on siis ihan yksi lysti, mitä tarjoukseen kirjoittaa, jos ei ole aikomusta vahvistaa sitä tuolla esisopimusmenettelyllä. Toki sitä tarjousta voi käyttää kaupoista neuvottelun pohjana, niin mekin tehtiin, mutta on tosiaan hyvä tiedostaa se, että vaikka myyjä kirjallisestikin hyväksyisi tarjouksenne niin mikään mahti maailmassa ei estä häntä täysin laillisesti myymästä taloa seuraavana päivänä jollekin toiselle ostajakandidaatille. Ja toisaalta ei myyjäkään voi velvoittaa teitä taloa ostamaan, vaikka tarjouksen teettekin, niin kauan kuin sitä tarjousta ei ole esisopimusmenettelyn kautta kaupanvahvistajalla vahvistettu. Korkeintaan kaupasta vetäytyvä osapuoli voi joutua korvaamaan toiselle siihenastisesta myynti- tai ostotouhusta aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.

Kannattanee ehkä lukaista läpi maakaari ennen kuin alkaa tarjoustakaan tekemään, kauppakirjasta puhumattakaan, se selventää varmasti tuota tilannetta.

[tintu]

Lisäisin vielä näihin tyhjentäviin selvityksiin:

Useinhan se oma talo/ asunto on myös myyty ja kauppaneuvotteluissa/ tarjouksessa onkin varauksena/ ehtona se, että ostaja saa neuvoteltua lisälainan/ lainan, mihin ei yleensä kyllä montaa päivää mene (paitsi jos kilpailuttaa pankkeja), mutta joka kauppasumman maksamiseen tarvitaan (eli siihen varmuuteen että kauppoihin on mahdollista todella ryhtyä). Eli silloinkin tietysti maksetaan/ tarjotaan Tarpolan kuvauksen tavoin ensin vain osa kauppasummasta/ tai varausraha (jos muita samanaikaisia tarjouksia myyjälle satelee). Jos pankki ei sitten myöntäisikään lainaa ja kaupat jäisi sen takia syntymättä/ loppuunviemättä, "vika" on tietysti ostajassa (se varausraha menetetään). Joo tuon kaksinkertaisen varausraha sanktion mä unohdin. se tosiaan aika yleinen ilmeisesti. Varausraha taas joku sopiva prosentti (välittäjä voi ehdottaa) kaavaillusta kauppasummasta.

Eli kannattaa varmaan käydä läpi vaihtoehdot sekä pankin (asuntolainoihin erikoistuneen pankkineuvojan) kanssa ja luulisi että välittäjäkin voisi tässä olla avuksi, eli mitä tarjouksessa mainitaan ja mitä sitten vasta kauppakirjassa/ esisopimuksessa.

[TommiT]

Moi

En tiedä meneekö vähän ohi varsinaisen aiheen, mutta kun lopullista kauppaa ollaan tekemässä, kannattaa sopia kirjallisesti, miten ja koska asunto tyhjennetään. Meillä kävi silleen, että talon tyhjentämisestä sovittiin vähän ohimennen ja lopputuloksena on se, että jouduin itse viemään ison osan vanhan omistajan tavaroita kaatopaikalle. Onneksi sentään jättivät paljon hyvääkin tavaraa meille, joka vähän korvasi. Monesti on kyllä tullut mietittyä, että kuinka helppoa olisi ollut kun talo olisi ollut täysin tyhjänä muuttaessa eikä olisi tarvinnut viikosta toiseen penkoa varastojen ja autotallin nurkkaa ja lajitella kaatopaikka tavarat ja säästettävät tavarat...