Hinnanalennus kostusongelman takia. Onko kokemusta?

[Jukkat2]

Hei,
olemme tekemässä kauppoja 50-l rakennetusta RM-talosta, johon on tehty sauna/kylpyhuone kellariin 90-luvun alussa. Kosteuskartoituksen yhteydessa huomattiin, että sokkelin ja laatoitetun sisäseinän välissä olevat puurakenteet ovat kosteat ja tilat pitää peruskorjata. Kosteus tulee ulkopuolelta eli myös puutteellinen salaojitus pitää uusia. Kustannusarvioksi olemme saaneet n.18tEur.

Nyt siis pohdimme, mikä olisi kohtuullinen hinnanalennus?? Remonttihan nostaa asunnon arvoa eli kokonaan näitä kustannuksia emme tietenkään voi myyjältä vaatia.

t.jukka

[maanma]

Mistähän nyt haluatte oikein alennusta?

Ei vissiin ostohinnasta, kun ette ole ostaneet.

Jos kyse on hintapyynnostä olisi hyvä esittää hinta ja sijainti niin sitten voi ehkä antaa arvioita, onko tuo 18 keur jo alennettu.

[Jukkat2]

Olemme siis tehneet käsirahasopimuksen, jossa hinnaksi on sovittu 176000 Eur. Kauppahintaa ei ole maksettu vielä. Talo sijaitsee Uudellamaalla. Kosteusongelmat paljastuivat vasta käsirahasopimuksen tekemisen jälkeen eli aiomme neuvotella hinnanalennuksesta ja hinnanalennuksen perusteena käytämme 18000Eur kustannusarviota. Kustannusarvioon kuuluu salaojitus ja sokkelin kosteuseristys sekä saunatilan peruskorjaus.

Hinnanalennus koskisi siis sovittua 176000 Euron kauppahintaa.

[Kipsu]

Mihin muotoon sopimus on laadittu? Meillä oli esimerkiksi sopimuksessa, että ostaja on tutustunut taloon ja hyväksyy sen siinä kunnossa kuin se on. Eli itse ajattelen niin, että meillä ei ole varaa valittaa... Tosin tutkimme talon tarkasti, niin tarkasti kuin pystyimme ja osasimme ENNEN sopimuksen allekirjoitusta. Ja myyjä vaikutti rehelliseltä ja reilulta. Toisaalta 176000 euroa rintamamiestalosta Uudeltamaalta ei tunnu kovin pahalta hinnalta, olettaen että talo on edes lähellä jotain liikepaikkaa... Ja rintamamiestaloissa on jo vaikka mitä korjattavaa, senhän tietää sellaisen ostaja jo etukäteen. Toisaalta jos myyjä salasi kosteusvaurion, niin neuvottelun varaa voi varmasti ollakin. Toisaalta onko välttämätöntä salaojittaa talo? Tai kosteuseristää sokkeli? Ainakaan ulkopuolelta tapahtuva kosteuseristäminen ei mielestäni kuulu myyjälle millään lailla. Ei meilläkään ole salaojitusta eikä sokkelia eristetty, tosin talomme on sitkeään saveen rakennettu. Ainakaan ensimmäiseen 50 vuoteen ei ole kosteusvaurioita tullut, saa nähdä, mitä me saamme aikaiseksi...

[Frank]

Mihin muotoon sopimus on laadittu? Meillä oli esimerkiksi sopimuksessa, että ostaja on tutustunut taloon ja hyväksyy sen siinä kunnossa kuin se on. Eli itse ajattelen niin, että meillä ei ole varaa valittaa... Tosin tutkimme talon tarkasti, niin tarkasti kuin pystyimme ja osasimme ENNEN sopimuksen allekirjoitusta. Ja myyjä vaikutti rehelliseltä ja reilulta. Toisaalta 176000 euroa rintamamiestalosta Uudeltamaalta ei tunnu kovin pahalta hinnalta, olettaen että talo on edes lähellä jotain liikepaikkaa... Ja rintamamiestaloissa on jo vaikka mitä korjattavaa, senhän tietää sellaisen ostaja jo etukäteen. Toisaalta jos myyjä salasi kosteusvaurion, niin neuvottelun varaa voi varmasti ollakin. Toisaalta onko välttämätöntä salaojittaa talo? Tai kosteuseristää sokkeli? Ainakaan ulkopuolelta tapahtuva kosteuseristäminen ei mielestäni kuulu myyjälle millään lailla. Ei meilläkään ole salaojitusta eikä sokkelia eristetty, tosin talomme on sitkeään saveen rakennettu. Ainakaan ensimmäiseen 50 vuoteen ei ole kosteusvaurioita tullut, saa nähdä, mitä me saamme aikaiseksi...

Vaikka kauppakirjassa on maininta "sellaisessa kunnossa kuin se on" ei se välttämättä tarkoita, etteikö myyjä voisi olla vastuussa esim. salaisista virheistä, siis virheistä joita ei kohtuudella voitu huomata normaalia selonottovelvollisuutta käyttäen.

Mikäli kiinteistöllä oleva rakennus on myyty purkukuntoisena, on homma toinen, mutta silloin kiinteistö ostetaan sen koon perusteella.

[maanma]

Olemme siis tehneet käsirahasopimuksen, jossa hinnaksi on sovittu 176000 Eur. Kauppahintaa ei ole maksettu vielä. Talo sijaitsee Uudellamaalla. Kosteusongelmat paljastuivat vasta käsirahasopimuksen tekemisen jälkeen eli aiomme neuvotella hinnanalennuksesta ja hinnanalennuksen perusteena käytämme 18000Eur kustannusarviota. Kustannusarvioon kuuluu salaojitus ja sokkelin kosteuseristys sekä saunatilan peruskorjaus.

Hinnanalennus koskisi siis sovittua 176000 Euron kauppahintaa.

Koska (minä vuonna) saunatilojen sen osan remontti on tehty, jossa rakennevika on? Olemassa olevien rakenteiden rakennusvirheisiin voi vedota vain, jos ne on rakennettu ko. ajankohdan mukaisten määräysten vastaisesti.

Salaojitusremonttia ei voi vaatia myyjän maksettavaksi, jos salaojat on olemassa (kts. alkup.rakennepiir), mutta tukossa. Jos niitä ei ole lainkaan, niin ei sekään ole vielä virhe, paitsi jos sauna on rakennettu modernisti rakenteella, joka estää sisäänpäin kuivumisen. Tällöinkin myyjä pääsee vastuusta, jos kertoo asian.

Se että riittääkö kertomiseksi se, että salaojaremontti pitäisi tehdä, niin onkin toinen juttu.

Minkälainen tämä kosteusvaurion laajuus on (myös rahallisesti)?

Perussääntönä pidetään noin 1700 euron omavastuuta, jonka jälkeen vasta vaatimuksilla alkaa olla merkitystä. Eli jos teillä on pari mädäntynyttä paneelia saunassa niin sen perusteella oikeusteitse hakeminen on teille kovin kallista ja luultavasti jää teidän maksettavaksi.

Toisaalta, jos virheellinen rakenne on aiheuttanut laajempaa ongelmaa esim. välipohjan palkistossa vaatimuksenne pitäisi ensisijaisesti kohdistua tähän löydettyyn ongelmaan.

Mutta saahan sitä pyytää ...

[jmattis]

ihan perusasiana: kauppasopimus on nimenomaan sopimus, eli kaikista sen ehdoista voi (ja pitää) neuvotella. tuollaisessa tilanteessa kaupasta on sovittu tietyllä kunto-oletuksella ja sen jälkeen olosuhteet ovat muuttuneet kun kosteustarkastuksessa on löytynyt vikoja, jotka eivät olleet tiedossa aiemmin.

kauppahinnan voi (molempien niin halutessa) sopia uudelleen siten, että remonttikustannukset/osa niistä otetaan huomioon. myyjä saattaa tähän suostua tai sitten ei, jolloin voi nousta esiin kysymys sitooko tehty esisopimus vai voiko ostaja perääntyä kaupasta ja saada käsirahan takaisin...

nuo rak.määr. vastaisuudet yms. tulevat esiin vasta jos neuvottelut eivät auta eli käräjillä. ja nämä on aika kinkkisiä juttuja, jollaisia lakituvat on pullollaan - se kannattaa ainakin lakimiehille . yksi juttu on aika selvä: nämä kosteusjutut ovat ostajan tiedossa, joten niistä ei jälkikäteen kannata nurista.

tinkiä kannattaa kyllä - jokaisen säästetyn E:n voi sitten pistää remonttiin. pyydä koko remppasummaa, mutta valmistaudu puoleen - ja päätä itse haluatko sen talon sillä summalla millä se myydään...

itse tehtiin niin, että päätettiin että tulee eteen mitä vaan niin kärsitään sitten itse (ja kyseessä oli suht originaalikuntoinen rmt, joten tiesi mitä odottaa).