30-lukulainen paritalo, mitä ajatella?

[Syre]

Harkitsen tarjouksen tekemistä v. 1934 rakennetusta hirsirak. kahden asunnon talosta (yht. n. 140 m2). Malli ei siis ole rintamamiestalo vaan kaksi identtistä 2-kerroksista 2h+k+kuisti+ullakkotilaa -asuntoa (+ täyskokoinen kellari, jossa sauna ja varastotilaa), mutta rakennustapa & mahd. ongelmat varmaan aika samanlaisia. Olen lukenut läpi rakennuksesta 5 vuotta sitten tehdyn kuntoarvion ja ensi viikolla menen katsomaan taloa. Aiemmin en ole tällaiseen puuhaan ryhtynyt, joten kaipaisin kommentteja, mihin kuntoarvion perusteella pitäisi erityisesti kiinnittää huomiota, mistä voi tulla yllätyksiä, mikä on erityisen hankala korjata jne.

Talon hirsirunko ja betonisokkeli kuntoarvion mukaan "vaikuttavat hyväkuntoisilta". Julkisivun vaakalaudoitus maalattu hiljattain. Käytöstä poistettu piippu on ullakolta tarkasteltuna kunnossa ja pellitetty ulkopuolelta. Seinien eristyksestä ei tietoa. Välipohjat ovat molemmilta puolilta umpeen laudoitettua, täytemateriaalista ei tietoa. Yläpohjan kantavana rakenteena puurakenteet. Salaojitusta ei ole tehty, ellei sitten ajan rakennustavan mukaan louhekanavin ja imeytyksin. Talon pohjoispuolella asfaltoitu pihatie on melkein kiinni perusmuurissa ja kun talo on rinteessä, niin kellarin lattia on vajaan metrin tienpintaa alempana. Kellariin menevät ovet ovat pohjoispuolella ja toinen niistä on sisäpuolelta homeessa. Kellarin lattia on maata vasten valettu betonilaatta, ehyt kaapelikanaaleja lukuunottamatta. Kellariseinät ovat osin betonia, osin verhomuurattu tiilellä. Kantavat keskirakenteet massiivisia tiilirakenteita. Saunapuolen seinät on maalattu, heikkokuntoiset, pesutilan vesieriste puuttuu. Saunan panelointi on vaatimattomassa kunnossa. Kellarin varasto-osan verhomuuraukset ja betonipinta on kulunut, suositellaan maalausta kalkkimaalilla.

Talossa on sähkölämmitteinen vesikeskuslämmitys sekä erillinen käyttövesivaraaja. Putket ovat alkuperäiset ja edessä on täysi putkiremontti talojohdon liitoskohdasta eteenpäin. Sähkölämmityksen olen ajatellut pitää, jolloin uusittu käyttövesivaraaja ja kiertovesipumppu ovat ehkä säilytyskelpoisia. Sähköt on kellaria lukuunottamatta uusittu 70-luvulla, joten nekin pitäisi laittaa uusiksi samoin kuin säätökeskus ja sähkökeskus. Kunnan viemäri on, mutta alkup. valurautaviemäriverkosto pitäisi uusia. Kellarin lämmönjakohuoneessa pystyviemärissä on ollut vuotokohta, joka toivon mukaan on tässä 5 vuoden aikana paikattu :) Putki- ja sähköpiirustukset puuttuvat tai ovat epätäydellisiä, joten tarkkaa tietoa remonteista ei ole. On todennäköistä, että putkieristeenä on asbestia.

Vesikatteena on aluslautojen ja vanhan peltikatteen päälle asennettu varttikate, josta muutama levy kaipaa vaihtoa. Pinnassa paljon pinttynyttä humusta. Ei-kiireellisenä suositellaan katteen vaihtamista tiileen. Sadevesikourut ovat täynnä lehtiä ja painuneet ja niiden puhdistus on vaikeaa, koska talossa ei ole talotikkaita, eikä katolle ilmeisesti pääse.

Molemmissa asunnoissa on alakerrassa wc ja yläkerrassa samalla kohdalla suihku. Märkätilojen seinillä on muovitapetti. Kunto on vaatimaton samoin kuin koko talo on pintaremontin tarpeessa, keittiökalusteet ehkä uusittava. Huoneissa puulattioiden päällä on huolimattomasti asennettu muovimatto ja seinät ovat maalattua lastulevyä. Ikkunat alkuperäistyylisiä puuikkunoita, puuaines on kovaa mutta vanhat maalit kaavittava pois ja uudelleenmaalaus. Tiivisteitä ei ole, sisäpuitteeseen on asennettavissa tiiviste. Toinen ulko-ovi on alapäästä laho.

Sanottakoon että tarkoituksena ei ole tehdä mitään edustusasuntoa vaan vaatimattomatkin ratkaisut kelpaavat, kunhan ovat toimivat. Kosteusvauriot huolestuttavat eniten ja etenkin kellarissa, johon on rakennettu saunatilat ja jossa pystyviemäri oli vuotanut. Kannattaisikohan sauna poistaa kokonaan käytöstä? Toinen juttu on tietysti putki-, sähkö- ja viemäriremontti ja niiden kustannukset. Tee se itse -henkeä löytyy, muttei varsinaisesti ammattitaitoa ainakaan putkirempan tekemiseen. Oman lisänsä tuo myös talon historia: toinen puoli on ollut joitakin vuosia tyhjillään ja toinen vuokralla, en tiedä kauanko, mutta ehkä vuosikymmeniä. Rakennuksen kunnosta, tehdyistä korjauksista ja ongelmista ei saa tietoa, putki- ja sähköpiirrustuksetkin puuttuvat.

Mitähän tästä pitäisi ajatella? Kaikki kommentit ovat tervetulleita.

[pvalila]

Muista, että ennen tarjouksen tekemistä sinun on päätettävä, josko perustat taloon asoy:n tai keskinäisen kiinteistö OY:n. Asialla on vaikutusta mm. mahdollisuuksiisi myydä talo eteenpäin kahtena asuntona ja saada molemmat asunnot hyväksyttyä kodiksesi verottajan toimesta (=meneekö myyntivoiton vero vai ei ja toisaalta nähdäänkö toinen asunto sijoitusasuntona ja siihen kohdistuva laina asuntolainana vai tulonhankkimislainana. Ole tarkkana, kysysele lisää jos nämä asiat eivät ole sinulle tuttuja; näillä on suuri taloudellinen merkitys.

[pvalila]

Jatketaan näitä vakiojuttuja, eli sama neuvo joka jäi minultakin noudattamatta: asusta talossa vuosi ennen kuin alat tehdä isompia remontteja. Millainen on maaperä, onko kellari ollut riittävän kuiva alkuperäiseen käyttötarkoitukseensa?

Eräs tapa hoitaa kellarin lattia nopeasti ja halvalla kuntoon on laatoittaa se ilman vesieristettä: tällöin se toimii kuten alkuperäinen raakabetoinilattia eli kosteus pääsee poistumaan huoneilmaan. Suihku on tällöin toteutettava suihkukaapin avulla, mutta höyrysaunalla varustettu suihkukaappi on aivan loistava saunan täydentäjä muutoinkin ja niitä saa nykyisin alle tonnilla. Tämä ratkaisu on harkinnanarvoinen vain, jos talon kellari on jo puoli vuosisataa todistanut pysyvänsä kuivana ihan perinteisin keinoin. Saumalaastina kannattaa käyttää sellaista laastia, jossa itsessään ei ole mukana saumavahvistetta vaan johon se pitää lisätä pullosta erikseen (ja tietenkin jättää tuo vahviste pois, se tekee saumoista vesitiiviin mikä tässä tapauksessa ei ole hyvä). Kiilto taitaa olla ainoa näin vanhanaikainen valmistaja, muilla vahviste lienee automaattisesti seoksessa mukana?

Pitää lähteä taas Bauhausiin edistämään oman projektin etenemistä, mutta pikakommentti tuosta lämmitysasiasta: käyttövesiputket ovat varmasti talossa finaalissa mutta lämmitysjärjestelmän putkissa voi olla seinämää jäljellä paljon enemmän kuin nykyputkissa uutena. Jos joudut uusimaan lämmitysjärjestelmän ja tarkoituksesi on käyttää sähköä lämmönlähteenä niin silloin kannattaa ilman muuta hoitaa asia ILPeillä joita täydentää muutama halpa sähköradiaattori kovien pakkasten varalta. Toisaalta kun paikkakunta on Hki niin kyllä kaukolämpöä kannattaa harkita vakavasti.

Tuo mitä aiemmin kirjoitin asoy, koy -asiasta kannattaa ottaa vakavasti, siinä on todella isot rahat pelissä. Todennäköisesti fiksuinta on tehdä kuten minä tein eli koy, koko talo yhtiöjärjestykseen yhdeksi asunnoksi, yhtiöjärjestyksen muutos kahden asunnon asoy:ksi vasta poismyynnin yhteydessä.