tarpola kirjoitti: Jos taloa ei ole korjattu 20 vuoteen, on sen arvosta kulunut kolmannes. Alkuperäiskuntoisen, täysin korjaamattoman rmt:n hinta saisi olla enintään 20 prosenttia uudisrakennuksesta, saksalaisilla kriteereillä sen pitäisi olla jo ilmainen. Halutessaan voi myös laskea korkoa korolle, mutta suuntaa ja etenkin mittakaavaa tuosta saa.
Tämä oli niin mielenkiintoinen heitto, että oli pakko avata uuteen keskusteluun.
Vasta tuli kiinteistöverolaput, jossa vm. 1946 valmistuneen osan jälleenhankinta arvo on n. 30kEUR, vm. 2005 laajennusosan n. 15kEUR ja pihanperän sauna/varasto 3kEUR. Koko roskan arvo siis n. 50kEUR verottajan papereissa Pankin papereissa vakuusarvo on muistaakseni 195kEUR ja jos hommaa lähdettäisiin myymään niin pyyntihinta olisi ehkä jopa 200k paremmalla puolella tai ei ainakaa kovin paljon alle.
Verottajan arvot on lähinnä naurettavia, etenkin pihasaunan osalta. Oikea arvo lienee vähintään 10x jos ajattelee mitä maksaisi ruveta rakentamaan tänä päivänä kaupungin kaava-alueelle saunarakennusta tyhjästä.
-----------------------------------------------
Parasta työtä on tekemätön työ!
Hyvä veto. Minulla on paha tapa eksyä aiheesta. Siteeraan tähän vielä itseäni, jotta tietolähteet tulevat mukaan. Itse en ole välttämättä samaa mieltä, oikea hinta on se johon ostaja ja myyjä ovat tyytyväisiä. Mutta erilaiset ns. objektiiviset mittarit ovat hyviä työkaluja ainakin "toisen mielipiteen" näkökulmasta.
ja tässä se tausta:
Vuokra-asuntoyhtiöissä pitää käyttää vuosittain rahaa 1,3 prosenttia rakennuksen arvosta korjauksiin. Näin minulle kertoi taannoin erään kunnallisen vuokrataloyhtiön tj, pohjana oli VTT:n laskelmia. Saksassa tavoite on vielä kovempi, 1,7 prosenttia. Näillä summilla talon pitäisi pysyä uuden veroisena eikä tarvita peruskorjauksia. Jos tämä jää maksamatta, kertyy korjausvelkaa. Voinee tuota soveltaa pientaloihinkin.
tarpola kirjoitti: Jos taloa ei ole korjattu 20 vuoteen, on sen arvosta kulunut kolmannes. Alkuperäiskuntoisen, täysin korjaamattoman rmt:n hinta saisi olla enintään 20 prosenttia uudisrakennuksesta, saksalaisilla kriteereillä sen pitäisi olla jo ilmainen. Halutessaan voi myös laskea korkoa korolle, mutta suuntaa ja etenkin mittakaavaa tuosta saa.
Tämä oli niin mielenkiintoinen heitto, että oli pakko avata uuteen keskusteluun.
Vasta tuli kiinteistöverolaput, jossa vm. 1946 valmistuneen osan jälleenhankinta arvo on n. 30kEUR, vm. 2005 laajennusosan n. 15kEUR ja pihanperän sauna/varasto 3kEUR. Koko roskan arvo siis n. 50kEUR verottajan papereissa Pankin papereissa vakuusarvo on muistaakseni 195kEUR ja jos hommaa lähdettäisiin myymään niin pyyntihinta olisi ehkä jopa 200k paremmalla puolella tai ei ainakaa kovin paljon alle.
Verottajan arvot on lähinnä naurettavia, etenkin pihasaunan osalta. Oikea arvo lienee vähintään 10x jos ajattelee mitä maksaisi ruveta rakentamaan tänä päivänä kaupungin kaava-alueelle saunarakennusta tyhjästä.
Ehdota verottajalle, että saat maksaa kiinteistöveron "oikean" hinnan mukaan, en usko että pistää vastaan
Onhan toi vielä arvossaan. Mulle tuli verolappu n 13 500 € verotusarvosta. Tontti noin kolmannes summasta ja jo puretusta ulkorakennuksestakin joudun maksamaan 2.91 €. Ei kannata alkaa kolmesta eurosta huuteleen kun ilmeisesti ulkorakennus on purettu ilman purkulupaa edellisen omistajan toimesta.
Kun Savolainen puhuu siirtyy vastuu kuulijalle. Koskee tässä tapauksessa myös Hämäläistä.
Kyllä mä ainakin ilmoitin, että eipä ole näkynyt pihassa sitä toista piharakennusta mikä kiinteistöverolippusella oli. Eihän tuo iso summa ollut, mutta periaatteesta en maksa sellaisesta mitä ei ole.
Eiköhän tuokin lie luvattomasti purettu jos nyt semmoisen piharakennuksenrotiskon (tai en mä edes tiedä minkälainen se on ollut) purkamiseen edes kummoisia lupia tarttee? Eivät ainakaan mitään ole perään huudelleet, mutta rakennus hävisi sen jälkeen myös verolapuista. Voisihan tuo olla vaikka sortunut tai salama polttanut tms. mistäs se verottaja sen tarkistais...
Mutta joo, jotain tota Ves_kun kiinteistön verotusarvon luokkaa se meidänkin tönö + tontti + jäljellä oleva piharakennuskenrotisko (ja todellakin ROTISKO) tais olla.
Alihintaan ne taitaa mennä kaikkien talojen kiinteistöverohinnat. Tutuilla on myös aika halvat kiinteistömaksut uudehkoista "miljoonataloistaan".
Meidän talomme oikea arvo on noin 5 kertaa korkeampi kuin kiinteistöveron mukainen talon arvo (nykyisine korjauksineen vieläkin paljon hinnakkaampi). Mutta jos se maksu olisi niin suuri kuin oikea arvo antaa ymmärtää, niin huhhuijaa!!!
Mietin tuota ulkorakennuskysymystä. Eikö se kiinteistöveron maksaminen siitä olemattomasta talosta samalla oikeuta sen rakennuksen "korjaamiseen", eli ennallistamiseen samalle paikalle. Eihän semmoisesta oikeudesta kannata luopua ihan leikinpäiten. Korjaustöistä saa vielä tehdä verovähennystäkin, uudisrakentamisesta ei.
Verotusarvo on oma juttunsa ja markkina-arvo toinen. Sikäli verotusarvo on hyvä konsepti että se erottelee tontin ja rakennuksen, ja ottaa huomioon rakennuksen iän.
Tontin markkina-arvo riippuu etenkin sijainnista. Vaikka väitetään, että suomalaiset haluavat asua lähellä luontoa, niin markkinoiden kieli väittää toista. Mitä keskeisempi sijainti, sen kalliimpi on rakennusoikeusneliömetri. Tässä on järkeä, sillä metsässä käydään harvemmin kuin töissä, koulussa tai kaupassa.
Tontista maksaa aina. Joko isompi kertamaksu keskeisestä sijainnista tai sitten liikkumiskustannuksina. Ajokilometrit maksavat rahaa ja vievät myös aikaa. Oman vapaa-aikansa voi kukin hinnoitella mielessään itse. Jos taloudessa on autottomia ja ajokokortittomia, liikkumisen ongelmat voivat rajoittaa sosiaalista elämää.
Kuten osakesijoittamisessa, taitava ostaja voi hyötyä markkinoiden epätäydellisyydestä. Joskus hyvä tontti voi olla halpa, mutta yleensä markkinat korjaavat hinnoitteluvirheet ennemmin tai myöhemmin. Kannattaa miettiä omia tarpeita ja mieltymyksiä, ja kuinka paljon on niiden eteen valmis maksamaan. Sanotaan että maahan kannattaa sijoittaa, koska sitä ei valmisteta enää. Toisaalta rahaa voi tarvita elämiseen, ja jos joutuu tontin takia ottamaan pitkästi velkaa, kyse on velkarahalla sijoittamisesta jossa on omat riskinsä. Jos on mahdollisuus vuokratonttiin, pitäisi sama käytettävyys saada pienemmällä pääomalla, joskin vuosikulut ovat sitten suuremmat. Vuokratontissa on poliittinen riski – miten vuokra kehittyy, miten kauden päättyessä käy, kanattaako taloa korjata jos vuokra-aika päättyy 10 v kuluttua.
Mutta vuokratontin pitää olla selvästi eli tontin arvon verran halvempi kuin omalla tontilla olevan. Joskus vuokraoikeudestakin ollaan valmiita maksamaan, jos vuokra on selvästi alle käyvän, kuten usein onkin. Mutta todennäköisesti kaupunki/kunta korjaa ennemmin tai myöhemmin vuokran oikealle tasolle ts. vuosivuokra luokkaa 5 % markkina-arvosta. Jos niin käy, on maksanut tyhjästä.
Sitten on talon hinta. Lähtökohdaksi voi ottaa uuden talon hinnan ja sen energia- ym. kustannukset. Jos on ostamassa vanhaa taloa, sen lämmittäminen maksaa enemmän, vuotuisen lisäkustannuksen voi kertoa esim 20:llä ja laskea harkittavana olevan vanhan talon myyntihinnan päälle. Tai remonttikulut korjauksista, joilla vanha korjataan nykytasolle. Tarvittavat muut korjaukset hinnoitellaan ja lisätään pakettiin. Jos hinta jää alle uuden, vanha on kannattava ostos, muuten ei.
Aina ostetaan myös laatua, tunnelmaa, hyviä naapureita, valmis puutarha jne jne, lopulta kyse on omista mieltymyksistä. Mutta jos laskee pohjalle nuo kylmät faktat, voi sitten päälle miettiä kuinka paljon on valmis maksamaan noista ei-mitattavista ominaisuuksista. Myös eri vaihtoehtoja on hyvä vertailla laskuharjoitusten jäkeen, silloin erot näkyvät ja on helpompi tunnistaa missä laatua voi saada halvalla ja missä pyydetään liikaa.
Vanhassa on myös se piirre että siinä voi vapaaehtoisesti laskea asumisen laatutasoa. Uudisrakennus on tehtävä nykymääräysten mukaisesti, mutta jos on valmis peseytymään pihasaunassa, vaihtamaan ilmaa ikkunatuuletuksella ja asumaan vähän viileämmillä lattioilla, se on vanhassa mahdollista. Pakolliset korjaukset eli sellaiset, joilla talo pysyy kunnossa, on tehtävä, mutta ne, joilla asumistaso nostetaan 1950-luvulta nykypäivään, voi jättää tekemättä. Omaa aikaa voi myös pistää tuottamaan, taloon tehty työ nostaa sen arvoa ja pienemmällä rahalla + omalla ajalla pääsee lopputulokseen, jonka tasoiseen ei kerralla ostaen olisi ollut varaa.
Sijainti on tärkeä asia ja itselle nykyisin melkeinpä ensisijainen kriteeri. Tämä torppa tuli ostettu pitkälti sillä perusteella. Ensimmäinen talomme oli 30km kaupungista ja sen jälkeen päätimme että seuraava asuntomme on kävelymatkan päässä keskustasta. Tuohon ajaa lapsiperheen arjen pyöritys, ei houkuttele 100km työmatkat ja +10h hoitopäivät. Keskustan lähellä sitten toki tällainen tavallinen pankin torppari joutuu tinkimään tilasta, tasosta jne.
Tontin hinnoittelusta olen hieman eri mieltä. Kaupungin keskustan tietämillä missä sitä maata ei todellakaan enää ole tarjolla ei tuolla tontin omistuksella ole suurtakaan merkitystä. Sijainnilla on suurempi arvon kuin tontin omistuksella. Omistus sikäli turhaa että tontin käyttö on tarkasti kaavalla säädelty eikä sen omistuksesta saa mitään etua vuokratonttiin nähden. Omistustonttien talojen hinnat käytännössä vetävät myös vuokatonttitalojen hintoja ylöspäin ja näin tontin hinta jää suhteellisesti pienemmäksi myyntihinnassa kuin jos myisi pelkän tontin. Tontin hinnalla puolestaan maksaa tonttivuokraa ainakin näillä kulmin 50-100v.
Itse asiassa omistustontin hintahan määrittää vanhan vuokratontilla olevan purkutalonkin arvon. Jos pelkkä tontti maksaa 100kEUR niin eihän vuokratontilla olevaa romutaloakaan kannata ainakaan kovin paljon alle sen "rakennuspaikan" käyvän arvon myydä.
-----------------------------------------------
Parasta työtä on tekemätön työ!
Tekaisinpa pikaisen tutkimuksen tuosta vuokratontti vs. oma tontti muutamilla Oulun kysytyimmillä alueilla. Tuloksen näyttäisi olevan että vuokratontilla olevasta talosta saa suhteellisesti paremman hinnan.
vuokratontilla keskihinta n. 2000EUR/m2 välillä 1200-3000EURm2, kokonaishinnat 150-250kEUR
omalla tontilla olevat keskihinta n. 2000EUR/m2 välillä 1200-4000EURm2, kokonaishinnat 200-300kEUR, pelkän tontin keskihinta samoilla alueilla n. 200kEUR.
Käytännössä siis omalla tontilla olevan talon myyjä joutuu tinkimään hintapyynnissään joko tontin tai talon osalta. 50-100k.
-----------------------------------------------
Parasta työtä on tekemätön työ!
Mielenkiintoisia laskelmia. Oulu on jossain määrin tuttu vanhana opiskelukaupunkina. Viimeksi törmäsin siellä omistus/vuokratonttikysymykseen asuntomessualueella, siellä vuokraaminen ja osto oli hinnoiteltu aika tasapuolisesti, muistaakseni vuokra oli noin 5 % ostohinnasta. Totta on että monessa paikassa tontin vuokra on merkittävästi alle tuon, varmaan Oulussakin vanhemmilla alueilla. Siksi oikeudesta asua arvokkaalla tontilla pienellä vuokralla ollaan valmiita maksamaan.
Halpa vuokra on käytännössä yhteen asukasryhmään kohdistettu julkinen tuki, jonka muut veronmaksajat rahoittavat. Siksi on paineita nostaa tasapuolisuuden nimissä vuokrat nykytasolle. Toisaalta talossa 50 vuotta asunut senioripariskunta on äkkiä paikallisen aviisin sivuilla valittelemassa kaupungin ahneutta ja surkeaa kohtaloaan. Aivan perustellusti, noin omasta näkökulmastaan. Poliittisesti vuokrien nosto on hankalaa, mutta pitkällä aikavälillä se tullee kuitenkin tapahtumaan. Eli ostaja, joka on maksanut kiinteistöstä talon+jonkin verran edullisesta vuokrasopimuksesta, saattaa joutua huomaamaan, että vuokrasopimuksen markkina-arvo putoaa jos vuokra kohoaa käyvän arvon tasolle. Mutta toistaiseksi monesa tapauksessa vuokratontilla asuminen on edullista ja silloin sellaiselle pääsyllä on myös hinta asuntomarkkinoilla.
Luin itse joskus Helsingin vuokratonttien ehtoja. Olivat aika tylyä luettavaa. Vuokra-ajan päättyessä tontti on palautettava kaupungille alkuperäisessä kunnossa. Kaupunki voi lunastaa rakennukset halutessaan. Mikä on torpparin neuvotteluvalta, ei vaikuta hyvältä. Todennäköistä on että vuokra-aikaa jatketaan, mutta poliittinen riski on olemassa.
Sijaintihan yleensä korreloi hinnan kanssa. Itsekin arvostan sijaintia juuri mainitsemistasi perhe-elämään liittyvistä syistä ("likietuinen" taisi olla se oululaisten kiinteistönvälittäjien käyttämä termi, johon en ole muualla törmännyt). Omalla plantaasilla kiinteistöverosta tontin osuus on 82 prosenttia, sillä seisova ikävähennysten keventämä purutäyteinen lautakasa vastaa lopusta. Talon käyttöarvo on sentään suurempi, ei tässäkään pelkästä tontista maksettu, joten purkamiseen ei ole sentään kannattanut lähteä. Tiedän kyllä tapauksia, joissa korjauskelpoinen talo on tontilta purettu, jotta uuden talon kanssa kokonaisuus on saatu paremmaksi. Joskushan uuden rakentaminen tulee kustannuksissa suunnilleen samoihin vanhan kunnostamisen kanssa. Täälläpäin tontteja on usein lohkottu ja asunnot sijaitsevat jäljelle jääneellä tontin osalla vähän hankalasti, tuollaiset ongelmatkin korjaantuvat kun aloitetaan puhtaalta tontilta.
Purkutalon hinta pitäisi oikeastaan olla tyhjän tontin hinta vähennettynä purkukustannuksila, mutta purkukustannus on keskustatonteilla aika marginaalinen tontin hintaan nähden.
Pankin papereissa vakuusarvo on muistaakseni 195kEUR ja jos hommaa lähdettäisiin myymään niin pyyntihinta olisi ehkä jopa 200k paremmalla puolella tai ei ainakaa kovin paljon alle.
+ saunalla (15m2) 1000e. :D