Kokonaisvaltaisen korjauksen karkeaa hinta-arviota

[Rockster]

Tarkoituksena ostaa vaimon kanssa rintamamiestalo ja pari ehdokasta jo selvillä. Toinen tapauksista on kinkkinen. Talo on vuonna -56 rakennettu ja kaipaa laajaa remppaa, mutta pitäisi nyt laskea karkeaa arviota siitä, kuinka paljon talosta kehtaa maksaa.

Puutteita mm. maapohjan vajoamisesta johtunut vinoutuma, jonka korjaaminen maksaa n. 50 000 €. Tämän hinta on selvillä.

Muita korjauskohteita ovat mm.

- Täydellinen putkiremontti
- Täydellinen sähköremontti
- Lämmitysjärjestelmän päivitys (nykyinen on vanha öljy)
- Eristys & ulkomaalaus
- Keittiö
- Pesuhuone & sauna
- WC
- Pintaremontti 140 m2

Itse olen arvioinut edellä mainittujen ottavan rahaa noin 60 000- 80 000€ (summa ei siis sisällä vinoutuman korjaamista). Olenko aivan hakoteillä? Talo sijaitsee Helgingissä ja tarkoitus teettää suurimmilta osin ulkopuolisilla.

[pexi67]

noin stadilaisittain + 100 000,- egee pieles! sorry!

[Rockster]

noin stadilaisittain + 100 000,- egee pieles! sorry!

No joo. Jos stadilaisittain korjataan, niin on varmasti 200 000€ pielessä. Muita mielipiteitä? Olen varautunut kokonaisuudessaan 150 000€:n kulunkeihin realistisesti kaikkinensa.

[akim]

Millainen tuo vinoutuma on ja miten paha? Onko "pakko" korjata? Mulla on talopohjan pinta-ala vähän päälle 70 neliöitä ja kaikki vastaavat hommat tehty (tai tulossa) kuin tuossa sun tapauksessa. Lisäksi ainakin ikkunoiden täydellinen kunnostus ja piipun osamuuraus uusiksi. Talon kallistumalle en tehnyt muuta kuin kaadoin puut talon vierestä & muotoilutin maat ja sadevedet hallitusti pois. Sisältä sitten oikaisin kaikki seinät ja lattiat sekä tietenkin katot. Vanha öljylämmitys korvattiin/korvataan suoralla sähkölla, puulämmityksellä sekä myöhemmin varmaan ilmalämpöpumpulla. Vielä ei ole sellaista kannattanut hankkia.

Kaiken työn olen tehnyt itse paitsi sähköjen kytkemisen&vetämisen, maansiirtotyöt ja piipun pellityksen. Noiden osuus kotitalousvähennyksen jälkeen on n. 700€. Rahaa tulee menemään kokonaisuudessaan n. 30000€. Keittiö on Ikeasta ja sen hinta n. 3500€. Muutenkin on yritetty ostaa sieltä, mistä halvimmalla kohtuuhintaista saa.

[Rockster]

Millainen tuo vinoutuma on ja miten paha? Onko "pakko" korjata? Mulla on talopohjan pinta-ala vähän päälle 70 neliöitä ja kaikki vastaavat hommat tehty (tai tulossa) kuin tuossa sun tapauksessa. Lisäksi ainakin ikkunoiden täydellinen kunnostus ja piipun osamuuraus uusiksi. Talon kallistumalle en tehnyt muuta kuin kaadoin puut talon vierestä & muotoilutin maat ja sadevedet hallitusti pois. Sisältä sitten oikaisin kaikki seinät ja lattiat sekä tietenkin katot. Vanha öljylämmitys korvattiin/korvataan suoralla sähkölla, puulämmityksellä sekä myöhemmin varmaan ilmalämpöpumpulla. Vielä ei ole sellaista kannattanut hankkia.

Kaiken työn olen tehnyt itse paitsi sähköjen kytkemisen&vetämisen, maansiirtotyöt ja piipun pellityksen. Noiden osuus kotitalousvähennyksen jälkeen on n. 700€. Rahaa tulee menemään kokonaisuudessaan n. 30000€. Keittiö on Ikeasta ja sen hinta n. 3500€. Muutenkin on yritetty ostaa sieltä, mistä halvimmalla kohtuuhintaista saa.

Kiitoksia asiallisesta vastauksesta. Vinouma on sellainen, että talon toinen sivu on painautunut selkeästi alemmas. Mutta ei ole heittää tarkkaa astelukua vinoumasta, mutta sen huomaa kyllä selvästi. Se on niin merkittävä, että ei sen kanssa okein voi elää..

Meidän mahdollisessa projektissa ikkunat ovat ihan hyvät. Vaihdettu 90-luvun puolella ja tulpalaseilla varustetut. Ajavat asiansa.

Olisiko sulla heittää erittelyä siitä, mitä mikäkin muutos tuli maksamaan materiaaleineen? Varsinkin lämmitysjärjestelmän korvaaminen kiinnostaa.

Itse osaisin tehdä siis osan töistä, mm. purkutyöt ja suuri osa sisätöistä (seinät, katot & lattia).

Kauanko muuten menee omakotitalon putkien tekemisessä ajallisesti?

[haavi]

Meillä on mennyt neljässä vuodessa rahaa noin 60000 e. Paljon on tehty itse ja joitain töitä teetetty ulkopuolisilla. Tässä muutama suuntaa-antava esimerkki.
Kaukolämpöön liittyminen 3670 e + masiina noin 4000 + työt 1000 e.
14 m2 kylpyhuone: 3 viikon työ + materiaalit
Sähköt on meillä tehty asteittain, vaikea sanoa kokonais summaa. Tuttu on saanut saman kokoisen talon sähköistä tarjouksia 10000 - 20000 e väliltä.
Keittiö 5000 e, Ikean keittiö laadukkailla koneilla.
Kaikki pinnat eristetty ja levytetty + tapetit. Laipiot avattu. Lattiat maalattu.
Yhden huoneen (n 10 m2) osalta laskin tarvikkeet olivat noin 2000 e + oma työ.
Putket on kanssa tehty vähitellen. Ei ollut mikään kauhea työ, ei esimerkiksi jouduttu evakkoon.
Koneellinen ilmanvaihto n. 3000 e.
Kellaria ei ole vielä remontoitu kuin yhden huoneen osalta.
Alun muutostöissä oli mukana rakennesuunnittelija. Ei ollut mikään kauhea summa, noin 1200 e.

Muista myös kotitalousvähenys, monesta näistä töistä on tullut ihan kivasti takaisin.

[Rockster]

Meillä on mennyt neljässä vuodessa rahaa noin 60000 e. Paljon on tehty itse ja joitain töitä teetetty ulkopuolisilla. Tässä muutama suuntaa-antava esimerkki.

Putket on kanssa tehty vähitellen. Ei ollut mikään kauhea työ, ei esimerkiksi jouduttu evakkoon.
Koneellinen ilmanvaihto n. 3000 e.
Kellaria ei ole vielä remontoitu kuin yhden huoneen osalta.
Alun muutostöissä oli mukana rakennesuunnittelija. Ei ollut mikään kauhea summa, noin 1200 e.

Muista myös kotitalousvähenys, monesta näistä töistä on tullut ihan kivasti takaisin.

Nämä on hyviä esimerkkejä. Tässä vain laskeskellaan, että kuinka paljon talosta kannattaa maksaa. Saa nähdä mitä myyjä ajattelee kun heitä 100 000€ pyyntiä pienemmän tarjouksen pöytään. Mutta liikaa ei suinkaan kannata maksaa. Ihmiset kuvittelevat saavansa idyllisestä (lue: täydellistä kunnostusta vailla olevasta) talosta 250 000€. Eihän siinä ole mitään järkeä. Kunnostettuna summa olisikin jo kohtuullinen.

Tuo kotitalousvähennys tosiaan kannattaa ottaa huomioon niin, että jakaa kustannuksia muutamalle vuodelle. Sillä tavallahan sitä saa käytettyä huomattavasti enemmän.

Ja rakennussuunnittelija lienee kannattava sijoitus kokonaisuudessaan...

[Tuomo]

Tehty kaikki samat asiat itse (pl. sähkömies) eli kaikki on läpikäyty. Rahaa on tainnut mennä noin 70 000€. Että arviosi 60 - 80 t€ riittänee tarvikkeisiin, jonka päälle ulkopuoliset työt. Ja työhän on kallista, taitaa saada laittaa rahaa lisää vähintään saman verran kuin tarvikkeisiin tai jopa tuplamäärän. Että minusta +100 000€ lisää töihin kuullostaa kohtuulliselta lähtökohdalta.

Tietysti paljon ratkaisee minkä tasoista/laatuista tavaraa haluaa. Kelpaako lastulevy tai MDF vai pitääkö olla puuta? Onko lattiassa lauta tai parketti vai alle 5€/m2 maksavaa laminaattia? Ja ainahan poistokoreista saa halvalla joitain tapettia...

Ja kuinka paljon tarvikkeista voi käyttää uudelleen? Meillä pelkät keittiön koneet maksoi 3000€, joten 3500 budjetilla ei olisi saanut edes Ikean keittiötä.

Kotitalousvähennyksessä pitää tietysti huomioida se, että lasku pitää maksaa nyt ja vasta myöhemmin verotuksen valmistuttua saa rahaa takaisin (jos veroprosentti on ollut kohdallaan ja mahdollisia vähennyksiä ei ole etukäteen huomioitu).

[johny_t]

Nämä on hyviä esimerkkejä. Tässä vain laskeskellaan, että kuinka paljon talosta kannattaa maksaa. Saa nähdä mitä myyjä ajattelee kun heitä 100 000€ pyyntiä pienemmän tarjouksen pöytään. Mutta liikaa ei suinkaan kannata maksaa. Ihmiset kuvittelevat saavansa idyllisestä (lue: täydellistä kunnostusta vailla olevasta) talosta 250 000€. Eihän siinä ole mitään järkeä. Kunnostettuna summa olisikin jo kohtuullinen.

Tuo kotitalousvähennys tosiaan kannattaa ottaa huomioon niin, että jakaa kustannuksia muutamalle vuodelle. Sillä tavallahan sitä saa käytettyä huomattavasti enemmän.

Ja rakennussuunnittelija lienee kannattava sijoitus kokonaisuudessaan...

Kyllähän tuohon tosiaan saa rahaa palamaan, siitä ei ole epäilystäkään. Kustannuksiin vaikuttaa ilman muuta oman työn määrä, se on tullut jo monta kertaa esiin.

Onko talo omalla tontilla PK-seudulla? Se selittää korkeaa pyyntihintaa ja myyjä ei varmastikaan ilahdu, jos paukautat pöytään 100 000 euroa matalamman tarjouksen.

Remonttitarpeen arviointi kannattaa todella: jos budjetoidaan 50 000 euroa mökin suoristamiseen + 80 000 remonttitarvikkeisiin + ~50 000 ulkopuolisten työtuntehin, viivan alle tulee 180 000 EUR + talon ostohinta. Sillä rahalla rakentaa täälläkin Älväriä (tässä tapauksessa yleisnimi pakettitalolle) pitkälle ja suhteellisen hienoista materiaaleista...

Seuraavaksi syntyy moneen kertaan pureskeltu kysymys:
Onko juuri tämä projekti, jota olette nyt katselleet, kaiken sen vaivan arvoinen, jota siihen kuluu rahanmenon lisäksi? Onko juuri tämä paikka niin idyllinen, että siitä kannattaa maksaa kaikkineen uuden omakotitalon hinta ja saada silti vanhan talon murheet?


En minä pahalla, katson asiaa vain toisesta näkökannasta.

-J-

[Rockster]

Seuraavaksi syntyy moneen kertaan pureskeltu kysymys:
Onko juuri tämä projekti, jota olette nyt katselleet, kaiken sen vaivan arvoinen, jota siihen kuluu rahanmenon lisäksi? Onko juuri tämä paikka niin idyllinen, että siitä kannattaa maksaa kaikkineen uuden omakotitalon hinta ja saada silti vanhan talon murheet?

En minä pahalla, katson asiaa vain toisesta näkökannasta.

-J-

Tuota on kyllä oikeellista pohtia. On tässä tullut harkittua myös uuden rakentamista, mutta vastaavalla sijainnilla se ei pk-seudulla ole mahdollista. Täällä uudet tontit ovat kyllä kiven alla ja helvetillisissä hinnoissa. Tai sitten tooooodella syrjässä. 150 000€ tontista ei ole Helsingissä mitenkään paha hinta.

Pakettitalon pystyttäminen olisi siinä mielessä helpompi ja varmasti halvempikin ratkaisu, mutta fiilis ei tietenkään ole sama kuin vanhassa :D

Ehkä tämä projekti pitää hylätä, koska myyjä tuskin suostuu luopumaan talostaan sillä hinnalla, jolla kauppa olisi itselle järkevä. Ei kun uutta matoa koukkuun...

[Ahti71]

Itselläni on ollut samanlainen kohde tarjolla, jo hyvin pitkään. Kyseessä on vaimon isoisän rakentama talo, josta rakentaja poistui ikuisuuteen pari vuotta sitten. Talo on kallistunut savimaassa, kun kaukolämpötunneli on laskenut pohjavettä 1-1.5m. Vaimo olisi halunnut ,että laittaisimme tuosta kodin perheellemme, onneksi rkm appiukkoni, jolle tuo "koti" on tietenkin rakas, oli minun puolellani tässä asiassa eli eihän tuollaista ole mitään järkeä lähteä laittamaan, vaikka olisimme saaneet talon tontin hinnalla.

Talo on vieläkin tyhjillään, koska siitä ei raaskita luopua. Välittäjä kävi sen arvioimassa kesällä ja yksi ajatus oli talo +n.500neliön tontti vain n.200 000e ja 750neliön tontti n.160 000e , oikeasti ei mitään järkeä kummassakaan, noin ostajan/remontoijan näkökulmasta. Talon remonttiin olisi varmasti uponnut yksi 150 000e + tuo 200 000e ostohinta...ei muuta kuin edullisille talokaupoille Helsinkiin kehä I tasalle, pääradanvarteen