ostamassa ja "kuntotarkastettu" talo

[joatte]

Heipat kaikille!
Tota... mitä pitäisi ajatella ns. kuntotarkastuksesta, kun jäi vähän epävarma olo.
Eli siis kuntotarkastaja "juoksi" mittarin kanssa pitkin taloa ja oli aika hätäinen noiden mittareidensa ja koputtelujensa kanssa.
En siis nähnyt yhtäkään lukemaa mittarista, ja luulenpa ,ettei tarkastajakaan kerinnyt paljoakaan katsomaan, hänellä kun oli kuulemma KOVA KIIRE! (luulisi tuolla tuntiliksalla viihtyvän kauemminkin )

Sanoi että kaikki kuivaa ja mitään vikaa ei näyttäisi olevan missään . Talo on rakennettu -55.
No sitten ulkona sanoi että minerit vuorauksen alta saattaa löytyä huonokuntoisia lautoja, koska eristäminen ei ole tehty parhaalla mahdollisella tavalla.
Sanoi että pahimmassa tapauksessa siellä on jo mustuneita lautoja ja hän kehottaa purkamaan minerit vuorauksen mahd pian ja laittamaan tuulensuojalevyt ja verhoilun uusiksi.
Minerit vuorauksen olisimme jokatapauksessa purkaneet, mutta pelottaakin että mitä alta löytyy.
Talo on erittäin hyvässä kunnossa sisältä ja näkee että siitä on pidetty huolta, mutta se ei välttämättä tarkoita etteikö rakenteet olisi voineet vaurioitua.

Eli maksammeko kiltisti sen itse ,vai neuvottelemmeko myyjän kanssa hinnan alentamisesta, tarkastaja kun sanoi , että saattaa löytyä vikaa, mutta ei tiedä varmaksi.
Olen jo maalaillut kauhukuvia mielessäni, täysin läpilahosta talosta, vaikka tuskin tässä siitä on kysymys, mutta olisiko kellään neuvoja antaa minulle mielen rauhottamiseksi. kiitos

[Aaltju]

Eli maksammeko kiltisti sen itse ,vai neuvottelemmeko myyjän kanssa hinnan alentamisesta, tarkastaja kun sanoi , että saattaa löytyä vikaa, mutta ei tiedä varmaksi.

Ilmeisesti kuntotarkastajat aika usein maalailevat uhkakuvia vain suojellakseen omaa takalistoaan (ja samalla tietysti myyjänkin), mutta uhkakuvien maalailulle usein on ainakin jokin peruste.

Jos kuntotarkastaja on varoittanut ja varoitukselle on ihan oikea tekninen peruste niin mikä ihmeen peruste voisi olla olemassa vaatia myyjältä hinnanalennusta?

[joatte]

no mietin tota hinnan alennusta ihan sillä perusteella, että kauppoja ei ole vielä tehty, niin jos selviää että kunnostettavaa on niin eikö se ole silloin loogista että talo ei olekkaan sen arvoinen kun siitä on ennen kuntotarkastusta tarjottu.

Esimerkki: Menen ostamaan käytettyä autoa, kunto hyvä, tulen tutkimaan auton paikan päälle itse ja huomaan että pohja on ruosteessa, eikö silloin ole loogista sanoa että otan auton mutta en maksa sitä summaa josta alunperin oli puhetta, koska en tiennyt että auto on ruosteessa. vai onkos asia niin, että sanon: "hupsista! tossahan on ruostetta, no kuntohan oli luokiteltu hyväksi, joten tässä pyytämäsi summa." huh huh onpa monimutkaista.

Eikö kuntotarkastus tehdä siitä syystä että saadaan talosta todenmukaisempi kuva, myyntiesitteen tarkoitus kun on antaa talosta positiivinen kuva, jonka perusteella tarjous tehdään ja vasta kuntotarkastuksen jälkeen päätetään syntyykö kaupat.

Tässä lähinnä sitä mietiskelin että voiko lautavuoraus olla niin huonossa kunnossa, että sen korjaaminen tulisi todella kalliiksi. me kun maksamme talosta ison summan ,koska se on peruskorjattu ja sen pitäisi olla hyvässä kunnossa.

[Aaltju]

no mietin tota hinnan alennusta ihan sillä perusteella, että kauppoja ei ole vielä tehty, niin jos selviää että kunnostettavaa on niin eikö se ole silloin loogista että talo ei olekkaan sen arvoinen kun siitä on ennen kuntotarkastusta tarjottu.

Joo... luin varmaan huonosti... tottakai kannattaa jokainen tinkaamisen peruste käyttää hyväksi. Ei käytetyllä talolla ole mitään reaalista hinnanmääräytymisperustetta vaan kyse on aina siitä kuinka suuri halu on myydä ja kuinka suuri halu on ostaa, joten aina kannattaa kokeilla kuinka suuri halu myyjällä on myydä... toki leikkiin ei kannata lähteä ollenkaan jos puuttuu halu ostaa

[Kulmala]

Ei kai tuossa tilanteessa ole kovin montaa vaihtoehtoa?

1. otatte riskin ja maksatte mitä pyydetään
2. pääsette myyjän kanssa sopimukseen hinnasta (jolloin hän ottaa riskin, koska ei tiedä onko syytä alentaa hintaa "oikeasti")
3. teette sen kaltaisen sopimuksen, että myyjä ymmärtää asian ja maksaa hinnanalennuksen mielellään jos korjaustarvetta on
4. puratte mineriittilevyjä yhdessä myyjän kanssa ja katsotte mitä löytyy, jolloin asiassa ei ole epäselvää

Myyjän vastuu on joka tapauksessa kova, suosittelen tutustumaan Maakaaren 2 lukuun.
http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540

[Pekka Huhta]

Tommoinen mittarin kanssa ympäriinsä juoksenteleva tarkastaja on ihan täsmälleen nollan väärti taikka vähän huonompi. Kosteusmittarilla saa kiinni ehkä 5-10% talon vioista ja järjellä sitten ne loput, ei tommoinen mittarin kanssa ympäriinsä juokseminen ja mittausten ottaminen ympäri taloa ole mistään kotoisin.

- Käytiinkö alapohjassa (mikä on alapohjan tila, pääsikö katsomaan jne)
- Käytiinkö yläpohjassa ja vinteillä, tarkastiko kaveri että siellä on kaikki OK? tuuletukset, vuodot, yms.
- Osasiko äijä sanoa yhtään mitään muuta, vai tökkikö vaan sillä mittarillaan?

Noita tarkastettavia kohtia on paljon. En halua pelotella, mutta talossa voi olla ihan hyvin paljon muutakin vialla kuin vaan ruma mineriitti. Ja sitten taas tuon tasoisella mittauksella se tarkastaja ei ole voinut sitä mineriitistäkään tehdä mitään muuta kuin arvauksia.


Toinen tärkeä asia on se, että kannattaa nyt jo tässä vaiheessa lähteä liikkeelle siitä että kun ostatte sen alon niin se on sitten teidän talo eikä niiden edellisten talo - oli se sitten tää mökki tai joku muu. Voitte tarjota halvempaa hintaa sen takia että mielestänne talo ei ole pyydetyn rahan väärti, mutta se mineriittiverhoilu ei itsessään ole mikään "piilevä vika", siinähän se on päälimmäisenä.

On ihan totta että mineriitin alla voi olla huonokuntoista laudoitusta, mutta se on vain yleistietoa, eikä mikään ennustus siitä että talo on ihan mätä. Ja koska se on yleistietoutta että mineriitin alla usein on huono laudoitus, niin sitä alla olevan laudoituksenkaan kuntoa ei voi pitää piilevänä vikana, jos se ei ole jonkun muun talossa tehdyn rempan takia mennyt pilalle.

Pekka

[PETEBJ75]

Hyvinkin todennäköistä on että mineriitin alla on huonokuntoinen laudoitus. Tuskin sitä mineriittiä siihen olisi laitettu jos vuoraus olisi ollut priima? Matalampaa tarjousta ei kannata ruveta perustelemaan millään mahdollisesti piilevillä vioilla. Itseasiassa tarjousta ei tarvitse perustella mitenkään, teette vain tarjouksen jonka joko myyjä hyväksyy tai hylkää. Kyse on kuitenkin kysynnän ja tarjonnan kohtaamisesta

[joatte]

juu, kiitos vastauksista.

Tarjous on siis jo tehty ja myyjä on sen hyväksynyt ja kuntotarkastus on tehty kyseiseen taloon, josta selvisi mahdollisia puutteita. Tässä mietinkin , että mitä nyt tehdään ennen kaupantekopäivää. varmaan kannattaa sitten sopia hinnasta tai yhdessä levyjen alta tutkia mitä löytyy ja pohtia myyjän kanssa mahdollista kustannuksiin osallistumista, kuten RMT58 ehdotti .

Sen jo tiesinkin etukäteen ettei kuntotarkastuksista mitään hyötyä ole,luulen kuitenkin ,että ostajan vastuu on ottaa selvää mitä on ostamassa, nyt kun rakennuksesta selvisi enemmän meille, mietin mitä seuraavaksi tehdään.

"Niin sanotut piilevät virheet aiheuttavat eniten riitoja kaupanteon jälkeen. Nämä virheet ovat tulleet esiin vasta kun asunnon ostaja on asunnossa asunut jonkin aikaa, eikä näistä virheistä ole tiennyt aikaisemmin kukaan. Nämä virheet ovat usein rakenteissa ja ne voivat olla kosteusvaurioita tai homeongelmia. Jos piilevä virhe on tarpeeksi merkittävä, ja katsotaan että sillä olisi ollut vaikutusta asuntokauppaan aikaisemmin tultuaan ilmi, määrätään korvausvastuu piilevästä virheestä myyjälle. Myyjä on vastuussa asunnon piilevistä virheistä, vaikkei niitä olisikaan kuntotarkastuksessa löytynyt."
(näin neuvotaan asuntokauppaoppaassa).

Se tässä asiassa siis pistää pohtimaan kun kuntotarkastaja sanoi että SAATTAA löytyä huonoa lautaa mineriitin alta, että kuka sen maksaa , kun meille siitä ilmoitettiin tarkastuksessa.
Ennen tarjouksen tekoa emme sitä tienneet joten nyt emme tarjoaisi noin paljoa jos siellä paskaa on.
Varmaankin paras tapa on neuvotella myyjän kanssa mahdollisesta vuorauksen purkamisesta ja jos on huonossa kunnossa, niin myyjä maksaa korjauksen ja me maksamme myyjälle alunperin tarjoamamme summan ,jonka myyjä on siis jo hyväksynyt.

Ja Pekalle vielä : kyse ei ole rumasta mineriitistä, enkä tosiaankaan kuvittele sen olevan piilossa, sehän on talossa käsittääkseni päällimmäisenä, mineriitti on ihan hyvässä kunnossa ja maalattu kauniiksi.
puhe oli alunperinkin siitä mitä sieltä alta saattaa löytyä.
Kiitos kaikille kommenteista jokatapauksessa, täällä en ole ongelmieni kanssa yksin

[kakluuni]

Nyt olen vähän pudonnut kärryiltä. Aluksi ajattelin,että harkitsemassa talon ostoa, mutta olettekin ilmeisesti jo tehneet tarjouksen. Oletteko ensiksi tehneet ostotarjouksen ilman lisäehtoja esim talon kunnosta ja vasta sen jälkeen kuntotarkastuksen? Vai oliko teillä siinä tarjouksesanne ehtona, että taloon tehdään kuntotarkastus ja että sen jälkeen voittevhalutessanne tarkastustuloksesta riippumatta vetäytyä kaupasta? Jos teillä ei ole ollut tarjouksessanne ehtoja, niin sitten vähän mutkistuu ja asemanne heikkenee.

Jos olette tehneet ostotajouksen ilman ehtoja, ja myyjä sen hyväksynyt, niin teidän on enää hankala perääntyä ja perua ostotarjoustanne, ilman että joutuisitte maksaman sopimussakon.(4% kauppahinnasta). Hinnastakin voi olla tässä vaiheessa hankala neuvotella, myyjä tuskin suostuisi enää' tässä vaiheessa pudottamaan hintaa. Miksi suostuisi? Eri asia on, jos nyt talosta paljastuu merkittäviä haittoja, joista te ette olisi voineet millään olla tietoisia tarjousta tehdessänne, ja joista myyjän/välittäjän olisi pitänyt kertoa tai tietää. Silloin kannataa yrittää neuvotella hinnan alennusta. Mutta siihen tuskin rittää, että mineriitin alla voi olla/ onhuonokuntoisia lautoja. Pekka kirjoitti tästä hyvin edellä. Pitää olla merkittäviä vaurioita, virheitä tms.

Mutta jos talon kunto nyt huolestuttaa, niin yrittäkää sopia myyjän kanssa, että talo tutkitaan perusteellisesti ennen kuin tehdään loppukauppa. Ja tässä tutkitaan sitten talo kunnolla eikä juoksujalkaa muka taloa tarkastaen, kuten nyt on tehty. Sitten kun loppukauppa on tehty, on todella hankalaa vaatia hinnan alennusta tms. Se on pitkä ja hankala tie ja lopputulos arvamaton.

[joatte]

Ensin tehtiin tarjous ja ehtona on kuntotarkastus ja jos tarkastuksessa ilmenee rakennuksen ikä ja vstaavat seikat huomioon ottaen sellaisia merkittäviä vikoja tai puutteellisuuksia,joista ostaja ei aiemmin ole ollut tietoinen on ostajalla oikeus vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia.
Lisäksi on sovittu 3000 euron sopimussakko,mikäli ostaja laiminlyö kauppahinnan maksun sovitulla tavalla.
Ei siis tarvitse maksaa 4% kauppahinnasta.

Otetaan vielä oma asiantuntija ensiviikolla taloa tutkimaan ja sitten päätämme mahdollisen kaupantekopäivän.
Jos jotain piilevää joskus löytyy ,on se sitten sen hetken asia, taidan murehtia tässä etukäteen hieman liikaa tulevaa.
Jos on korjattavaa niin korjataan ja sitä rataa.
Riipuu sitten jos vikoja löytyy vian suuruudesta yms seikoista, onko myyjä vastuussa vai ei.
Laitamme kauppaan vielä ehdoksi tuon mahdollisen lautavuorauksen uusimisen, että mikäli se on huonossa kunnossa niin myyjä on valmis osallistumaan kustannuksiin.
Toivottavasti kaikki selkiää ja menee nappiin ja päästään ihan omaan rintsikkaan pian asumaan ja taloa remppaamaan sen henkeä kunnioittaen.

[Hower]

Se tässä asiassa siis pistää pohtimaan kun kuntotarkastaja sanoi että SAATTAA löytyä huonoa lautaa mineriitin alta, että kuka sen maksaa , kun meille siitä ilmoitettiin tarkastuksessa.
Ennen tarjouksen tekoa emme sitä tienneet joten nyt emme tarjoaisi noin paljoa jos siellä paskaa on.

- No minkähän takia siihen sitä mineriittiä on sinne laudan päälle alunperinkään laitettu? Voi olla melkein semmoinenkin syy, että siellä saattaa olla sitä "huonoa lautaa". Vai?
Että "kuka sen maksaa" jos "paskaa" ostaa? Niin...?
Sanotaanko nyt näin, että jos minä ostaisin mineriittivuoratun talon niin ei minulle ehkä kovinkaan suuri yllätys olisi, että se alusvuoraus ei olisikaan semmoinen ikihongasta tehty priimalankku. Siitä "paskasta" maksaa ihan itse minkä parhaaksi katsoo.
Ja onko myyjä vastuussa vai ostaja vastuussa niin täytyy sanoa että en pe...le valistumattomile ostajille tätä omaa kämppääni möis ollenkaan vaikka maksaisivat mitä.

Jos jotain piilevää joskus löytyy...

Rintamiestalo on piilevä vika
Ja anteeksi, tämähän oli omaan tyyliini liian kärkevästi kirjoitettu.
Ylipäätään olisi ehkä parasta,että rintamiestaloille tulisi sen verran huono maine, ettei niitä ostaisi ketkään muut kuin itsetuhoiset aficianadot. http://fi.wikipedia.org/wiki/Aficionado

[joatte]

"Sanotaanko nyt näin, että jos minä ostaisin mineriittivuoratun talon niin ei minulle ehkä kovinkaan suuri yllätys olisi, että se alusvuoraus ei olisikaan semmoinen ikihongasta tehty priimalankku. Siitä "paskasta" maksaa ihan itse minkä parhaaksi katsoo." hyvin sanottu

Kiitos rehellisyydestä, en ole tainnut itsekkään tajuta että jos tähän harrastukseen ryhdyn niin se tulee maksamaan,enemmän tai vähemmän. Suorat ja kärkevät kommentit on täysin ok. Kyllä asiat sanotaan just niiku ne on.

Intohimo vanhoihin taloihin on suuri ja uutta en edes harkitse, joten minun on kait ensikertalaisena tajuttava että rahaa ja työtunteja ja hermoja tulee kulumaan paljon.

Seuraavaksi siirrynkin itkemään aiheesta remontointi,kellarineristykset ja salaojat.
T: itsetuhoinen Aficionado

[Hower]

Huh, säikähdin itsekin jo omaa tekstiäni, joka nyt ei ole mitenkään foorumin eikä edes oma virallinen mielipide. Onneksi se ei ilmeisestikään aiheuttanut suurempaa vahinkoa.

[tarpola]

Tuo on kyllä melkein sääntö että jos pintaan on laitettu jotain uutta on alla oleva jossain suhteessa viallinen. Tämä pätee, olipa sitten kyse julkisivusta, lattaista tms. Jos on hyvä tuuri, muovimaton alta saattaa löytyä hyväkuntoinen lautalattia ja se on peitetty vain siksi että muovimattoa on silloin pidetty hienompana kuin lautalattiaa. Todennäköisesti lautalattia on kuitenkin kiireessä ja pula-aikana kiinnitetty kosteana, ja rakoilevaan lattiaan on ajan oloon kyllästytty ja se on pinnoitettu matolla. Julkisivun pinnoittamiseen mineriitillä tuskin on ryhdytty pelkästään siksi, että talo saataisiin kivemman näköiseksi. Hyvin todennäköisesti siihen on ollut teknisiä syitä eli julkisivuverhous on ollut niin ravistunut että uudelleen maalaaminenkaan ei olisi ehkä onnistunut. Se onko mahdollinen ravistuneisuus edennyt sitten runkorakenteisiin ja puruihin saakka on toinen juttu; mutta jos olette joka tapauksessa ajatelleet purkaa mineriitin on jokseenkin varmaa ettei sieltä käyttökelpoista lautaverhousta alta löydy.

Yleensä korjauksia ovat tehneet aivan täyspäiset ihmiset ja takana on jonkinlainen looginen päättely mitä kannattaa tehdä. Se millä edellytyksillä (koulutus, ymmärrys jne) näitä ratkaisuja on tehty ja mikä on ollut yleinen käsitys hyvästä rakentamistavasta tuolloin ja mikä eri ratkaisujen kustannustaso auttaa avaamaan logiikkaa jolla korjaukset on tehty. Mutta ei noita mineriittejä sinne turhaan ole laitettu, ja kyllä ilmeisin syy niille on se että entinen verhous on ollut liian huonokuntoinen järkevällä tavalla korjattavaksi. Enkä usko että vanhan puujulkisivun korjaamiseen olisi tässä muutaman vuosikymmenen aikana löytynyt käänteentekeviä uusia keinoja, mitkä tekisivät vanhan verhouksen kunostamisen tänä päivänä yhtään mielekkäämmäksi. Varsinkin kun se lauta ei siellä levyn alla ole itsekseen korjaantunut, todennäköisesti kunto on päinvastoin huonontunut.

[Kulmala]

Asia kun on vähän valjennut, niin en voi muuta kuin suositella, että käytte "täikamman" kanssa läpi sen kauppakirjan sopimustekstin. Olen nähnyt jos jonkinlaisia kyhäelmiä, jopa lainvastaisia, joita LKV:t on kauppakirjaksi tarjonneet. Satanen omalle lakimiehelle kauppakirjan tarkastamisesta saattaa tuottaa kymmeniä tuhansia myyjän pussista, jos jotain on kaupan kohteessa pielessä.

Tässä yhteydessä täytyy mainita Maakaaren tärkein pointti:

Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Jos on jotain epäilystä vaurioista tms., on karrikoidusti sanoen jokainen tummunut lauta luetteloitava erikseen kauppakirjaan. Mikään yleistävä viittaus esim. kuntotarkastusraporttiin ei kelpaa. Muutoin Suomessa on yleensä ottaen sopimusvapaus, joten kannattaa vetää hetki henkeä ennen kuin allekirjoittaa mitään mikä on otsikoitu sopimukseksi, koska se velvoittaa. Kuntotarkastajaa taasen ei velvoita oikein mikään, joten tuntemattomien ja ammattitaidottomien kuntotarkastajien käyttö on hyödytöntä - mutta mistäs sen ennakkoon tietäisi, ellei puskaradion kautta.

Myyjän kannalta asiaa ajatellen on syytä tietää mitä on myymässä. Myyjä vastaa jotakuinkin:
- kaikesta mitä tiesi
- kaikesta mitä olisi pitänyt tietää
- kaikesta mitä ei tiennyt
- siitä, että kertoi varmasti kaiken ostajalle
- siitä, että ostaja ymmärsi asian
- siitä, että ostaja ei vahingossa ymmärtänyt asiaa väärin
- ja vieläpä siitä mitä välittäjä sanoi tai jätti sanomatta.

Ja ostajan kannattaa tietysti varmistua siitä, että myyjällä on sitten vahinkotilanteessa jotain mistä maksaa, ettei myyntitulot mene suoraan ulosottoon, myyjä on todettu varattomaksi tms. Tarkoitus ei ole säikytellä, ja tästä jaksan elävässäkin elämässä messuta.