Lähes remonttitaidoton RTM:n taloa ostamassa - neuvoja?

[perheenäiti]

Hyvät ihmiset,

Olen perheellinen ja lähes remontitaidoton ja olen menossa katsomaan seuraavaa taloa:

http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/6810545

Tuntuu edulliselta alueen hintatasoon nähden - mistä se voi kertoa, jostain "ylläristäkö" talossa? Toisaalta. talo ei missään priimakunnossa eikä pihaa juuri ole. Osaatteko antaa neuvoja mihin kiinnittää huomioita, mitä tiedustella katselussa? Kellarin suihkutilat ainakin vaikuttavat remonttia kaipaavilta, samoin wc. Myös sähkölämmitys epäilyttää, pidemmän päälle. Millaisista kustannuksista, noin, puhutaan, kun tuollainen kylmä kellari remontoidaan asuinkäyttöön ja sisältyykö siihen millaisia riskejä? Itse en siis osaa remontoida eli kaikki pitää teettää. Millaiseen summaan henkisesti kannattaa varautua seuraavan 5 vuoden kuluessa tällaista taloa hankittaessa? Pintaremontti ei ole todellakaanykkösjuttu, vaan perusasioiden korjaus, kyllä sitä kodin tuntu syntyy vaikka pinnat olisivat "kämäsemmätkin".

Onko kokemuksia hyvistä kuntakartoituksen tekijöistä pk-seudulla?

Olen kiitollinen mikäli joku ennättää vastata.

[lmfmis]

Jos on remonttitaidoton, niin kyllä se näissä rintsikoissa kehittyy Ole huoleti.

Jos taas sitten ei aio tehdä itse yhtään mitään niin pk seudulla timpurit lähtee 40 eur tunti - ja niitä ei saa mistään mihinkään pikkuhommiin. Nekin jotka saa on sitten vähän sitä sun tätä. Tämä on siis kokemuksesta.

Tuossa kohtessa hintaa laskee tuo kehä I jollotus, mutta muutenhan tuo näyttää "vähänpilatulta". Joka siis pitää lukea että: isot energialaskut ja kylmät nurkat.

Näyttö näköjään klo 15 ja ihan tässä nurkilla. Pitääkin käydä katsomassa....

[lmfmis]

Millaiseen summaan henkisesti kannattaa varautua seuraavan 5 vuoden kuluessa tällaista taloa hankittaessa?

Ah tämä.

Heitetään jotain. Muitakin arvioita varmaan on.

Jos kaiken kääntää niin 100 keur ei ole kaukana.

Jotenkin näin:

Salaojat ja viemärit 10 keur
Sisätilat - ja vaatimaton keittiö 10 keur
Kellari sisätyöt 10 keur
Katto ja liitännäiset 10 keur
Ulkoseinien eristysremppa 10 keur
ikkunat ja ovet 5-10 keur
Maalämpö/kaukolämpö 20 keur

jne jne

Kaikkeahan ei tarvitse tehdä heti. Katto olisi hyvä olla vuotamaton, mutta kaikki muu on siedettävissä.

Itse asunut omaa taloa kohta 15 vuotta ja ei vieläkään valmista

Ja kaikkea ei todellakaan tarvitse tehdä viimeisen päälle uusiksi. Ehkä ikinä. Sehän näissä rintsikoissa onkin niin mukavaa.

[lmfmis]

Juu, kävin katsomassa.

Älä osta - on mielestäni hyvä neuvo.

[pvalila]

Normaali kuntokartoitus ei paljoa auta, jokaisen merkittävän asian kohdalla siinä lukee "vaatii lisäselvityksiä".

Noita lisäselvityksiä ei sitten koskaan tehdä, koska ne edellyttäisivät rakenteiden avaamista.

Hyvä nenä lienee tärkein mittari, mutta ongelma on se, että hajuja lähes aina on: hyvissäkin taloissa on usein jokin yksittäinen ongelmakohta.



Ostopäätöksen kannalta talo on kuitenkin se vähemmän tärkeä seikka, enemmän kuin talo onnistuneeseen kauppaan vaikuttaa teidän perheenne.

Asuminen vanhassa talossa ei ole halpaa, vaikka yrittäisi tehdä remppoja hitaasti ja halvalla: normaali kerrostaloasunnon yhtiövastike on hyttysen kakka rintsikan yllätysten rinnalla.

Esimerkiksi tuo kysymyksesi kellarista: raaka totuus on, että jos kellari rempataan kunnolla, niin pelkkä seinustojen aukikaivaminen, salaojittaminen, lattioiden aukikaivu, kapillaarikatkot ja Fuktisolit, puhutaan suunnilleen 20.000 euron laskusta pk-seudulla ja sillä hintaa on vasta tilaan saatu betoniseinät ja kunnon lattia eli lähtökohta niille paljonpuhutuille sisäviimeistelytöille (jotka siis maksavat aivan perhanasti, kuten jokainen talopakettien eri versioita vertaillut tietää). Ja jos totta puhutaan, ei tuo 20.000 taida tuohon Fuksolijuttuunkaan oikein riittää...

Yritän vain sanoa sitä, että kannattaa miettiä kahdesti, josko haluaa viettää lastensa lapsuusvuodet vanhan talon renkinä. Rahahasi ja aikasi ehkä sittenkin haluat nyt sijoittaa lapsiisi ja hankkia talon vasta sitten joskus? Ja silloin ehkä teetät uuden talon, omien tarpeidesi mukaan mietityn? Noissa uusissa taloissa jää yleensä voitolle, jos sen myymään joutuu: rintsikan remontoija ei tiliä tee.

Tuossa joku tuossa aiemmin mainitsi 100.000 euroa remppahintana: kun jonkun vuoden on rintsikkaa rempannut niin tietää, ettei se satku kummoinen raha ole (eikä se varsinkaan tee vanhasta uutta).

Unelmien talo lähtökohtana, Iso tontti, huippusijainti, riittävästi varallisuutta ettei jokaista kymppitonnia tarvitse surra, sitten vanhan talon kanssa pelaaminen voi olla jopa kivaa!

Tarve ottaa iso asuntolaina, vain vähän pääomatuloja, työelämässä hektinen uravaihe, vastuulla ehkä pienet lapset, ei kokemusta rakennusalasta, ei kontakteja rakennusalan ihmisiin, kaikki nämä ovat taas sitten niitä negatiivisena huomioitavia tekijöitä.

Tässä nykyisessä taloustilanteessa minä en sijoittaisi kovin suuria summia vanhaan omakotitaloon, mutta jo parin seuraavan vuoden aikana saattavat asuntomarkkinat varsinkin Espoossa muuttua hyvinkin edullisiksi ostajan kannalta katsottuna.

[Laurakaisa]

Tästä omasta perheenäitivinkkelistä sanoisin, että vähän laiskansutjakan mutta erittäin remonttitaitoisen puolison arvostus on noussut tässä rintamamiestalovuoden aikana taivaisiin kun tässä meidän talossa on ainakin IHAN koko ajan jotain pientä laittamista ja nikkarointia ja asennusta - siis poislukien vielä mitkään mittavat kellariremontit ja muut, ne on sitten asia erikseen. Itse osaisin perushommaa tehdäkin ja opetellahan aina voi, mutta pienen lapsen kanssa on aika vaikea pyrähtää remonttityömaalle - meillä ainakin menee toisen aika ihan kokonaan muksun kanssa ja toinen sitten remontoi silloin kun remontoi. Itku on päässyt monta kertaa - ilosta, kun on tukena ja turvana joku joka tajuaa enemmän ja osaa tehdä suunnilleen kaikkea ja tietää miten rautakaupan noutopihalla toimitaan. Ja vielä kerran - ei nuo asiat ole mitään avaruustiedettä, mutta ei vanhaa taloa oikein voi turvallisesti asua ja remontoida/teettää remonttia, jos ei tajua siitä talosta ja sen toiminnasta yhtään mitään.

Ja toinen pointti on se, että täällä ruuhka-Suomen ulkopuolella on ollut onni löytää tosi hyviä, luotettavia ja osaavia tekijöitä niihin hommiin, joita puoliso ei voi/osaa/viitsi tehdä, ml. putkari, kaivinkonekuski, sähkäri ja rakennusarkkitehti. MUTTA noiden maksullisten miestenkin pyörittäminen käy kyllä työstä, vaikka jotain jo ymmärtäisikin ja tietäisi mitä haluaa ja mitä ei ainakaan halua. Jo aikataulutukset sun muut ovat haasteellisia, kun itse tekee osan ja valmista pitäisi olla kun ammattilainen saapuu paikalle ja sitten taas toisaalta hyvät ammattilaiset ovat niin ylösotettuja ettei niitä tahdo aina kovin lyhyellä varoitusajalla saada tontille.

Meidän remonttibudjetti on 50 000 euroa, mutta se tarkoittaa sitten sitä, että esim. kellarista ei todellakaan tehdä asuttavaa tilaa ja osapuilleen kaikki muukin säilytetään mahdollisimman pitkälle entisellään. Meidän talo on toki poikkeusyksilö - olen aika monta rintamamiestaloa nähnyt sekä livenä että kuvista ja näin hyvin rakennettua ja säilynyttä yksilöä ei ole vastaan tullut. Mutta tämä meidän remppa ei ehkä sovellu ihan hirveän hyvin vertailukohteeksi mihinkään kun me ollaan vähän ääri-ekstremistejä tämän talon alkuperäisyyden kanssa.

Tuo kellari näytti kyllä aika haasteelliselta, varsinkin tuo vika rappukuva nosti vähän karvat pystyyn...eli sanoisin, että pitää kyllä varata reilusti rahaa JA silti ryhtyä pikapikaa perehtymään rintamamiestalojen rakennusfysiikkaan jos tuohon kelkkaan hyppäät.

[perheenäiti]

Kiitos kaikille perusteellisista vastauksista ja näkemyksistä! Hienoa tutustua tällaiseen toimivaan nettiyhteisöön.

Taidan tässä itse kallistua näkökannalle kerrostalossa ainakin niin kauan kunnes lapset kasvavat ja kunnes, tai jos, tulot tästä nousevat niin on sitten paremmat lähtökohdat vanhan talon ostamiselle - jos se ajankohtaiselta silloin ylipäätään vielä tuntuu.

Ihan mielenkiinnosta sinä joka kävit taloa katsomassa: millä perusteella suosittelet jättämään väliin ts oliko siellä jotain erityistä mikä pisti silmään?

Hyvää jatkoa kaikille - ja täytyy sanoa, että ihailen teitä jotka jaksatte, osaatte ja haluatte rintamamiestaloja asua ja pitää kunnossa. Ne ovat ainutlaatuisia, Koteja isolla K:lla. Isoäidilläni oli kaunis sellainen, isoisäni rakentama. Sieltä varmaan tämä juontuu tämä pehmeä kohta sydämessä näille taloille...

[lmfmis]

Ihan mielenkiinnosta sinä joka kävit taloa katsomassa: millä perusteella suosittelet jättämään väliin ts oliko siellä jotain erityistä mikä pisti silmään?

Kaikki ikkunat oli auki esittelyssä.

Hälytyskellot! Eli torppaan oli vaihdettu uudet ikkunat, mutta missään ei ollut ilmanvaihdolle tuloilmaventtiilejä. Ilmanlaatu on varmasti todella huono. Astmalääkkeet tulee tutuksi sitten.

Katto vuotanut.

Vuonna 96 tehty huuopakattoremppa. Veden valumajälkiä piipun juuressa. Kävin katolla ja reunalta näkee että palahuopa asennettu pehmeän aluslaudan päälle. en nähnyt alushuopaa mikä pitää ehdottomasti olla. Katto jousti piipun juuresta eli jotain mätää sielläkin. Piipussa eipä ollut hattua ja rapautuvaa piippua piti kasassa sinkitty rappausverkko. No se ei ole oikeasti iso remppa,

Kellarissa vesi tulee läpi lattiasta

Kylmä kellari ja lattiasta - siis keskeltä lattiaa - puskee vesi läpi niin että asukas laittanut kestopuuritilät. Nousee myös seiniä pitkin. Ei ole salaojia. Välittäjäkin sanoi päin naamaa että "tämä on normaalia". Voi v***tu on varmaan normaalia 1945 - mutta ei nykyään. Välittäjä siis sinisilmäinen huijjari.

Pintaverhoilu kosteusvaurioinen

Laudoitus maalattu myös -96, mutta ei siltä näytä. Ei tuuletusrakoa. Vesi kastellut verhoilua sieltä täältä lipan juuresta yms. Lipassa ei roiskepeltiä. Kosteutta niin että maali korkkailee, Alla voi muhia mitä vaan. Pitäisi repiä auki että näkee.

Yläkerta

Laipiot poistettu osittan ja tolppia riittää. Kylmästä komerosta ei nähnyt katon kuntoa altapäin. Pitää repiä auki siis sekin.

Kellarin seinä tehty jostain harkoista

Maanpaineseinät jotka on ladottu harkoista ei ole hyvä ratkaisu ja on sitä sieltä täältä paikattukkin lähiaikoina. Pitäisi koputella että tietää miten pehmeä tuo on. Routa luultavasti puskee seiniä sisään. Saunakin on. Olikos sekin sähköllä?

Energiankulutus

Ei kerrottu kuin että 200 eur/kk. Sehän tarkoittaa muhkeat 24 MWh ostosähköä joka on todella paljon noin pienelle torpalle jossa on vielä kellari kylmänä. Torppa falskaa siis lämpöä joka nurkasta vaikka on uudet ikkunatkin. Tuo on melkein kaikki lämmitysenegiaa kun ei ole tietokoneita eikä kotiteatteria.

Yleiskunto,

Huonohko. Pintasähköt eri ajoilta, erilaisia sisustusmateriaaleja 50, 60, 70 luvuilta. Tästä talosta näkee että ei ole kauheasti pidetty huolta ja rempattu vain välttämättömin. Sähköpatterit rumat. No, on se ikkunamyyjä joskus käynyt ja puhunut mökin omistajat pussiin.

Tuossa noin aluksi. Ei todellakaan ole sinun talo. Itsekkään en ryhtyisi jos joutuisi pohjasta yhtään maksamaan. Tuon talon paras juttu oli jo rakennettu täyteen muiden taloja. (se alkuperäinen tontti siis). Laajalahdessa on paljon ihan kunnollisiakin rintsikoita. Etsi sellainen.

Ja tähän meni alle kymmenen minuuttia.

Eli rutiinia talonkatsontaan

[Rautu]

On tullut asuttua tuolla Räisäläntiellä lähes koko 90-luku ja tuota taloa katsonut monet kerrat kadun puolelta. Tuo hassu ovi verannan katolle oli jäännyt huomaamatta. Talon rakennuslupa on vuodelta -49, jos valmistunut -53, niin on voinut olla nelisen vuotta tekeillä ja ehkä osittain asuttuna. Nuo 50-luvun alun talot on tehty vielä pula-aikana, joka tuossa näkyy kellarissa siinä, että seiniä ei ole rapattu. Joistakin kohtaa seiniä saattaa puuttua eristeet, esimerkiksi rapusta, kun yläkerrassa on ehkä asunut toinen perhe. 50-luvulla oli se huoneenvuokralaki. Se talo on mäenpäällä ja aurinko osuu siihen hyvin. Yläkerrasta saattaa nähdä "merelle" eli laajalahden yli Otaniemeen, ainakin talvella, kun puissa ei ole lehtiä. Kehä I jää sen puistikon ja melumuurin taakse, melua saattaa kuulua siitä risteyksestä, mutta minusta se on aika rauhallinen paikka. Noin vanhassa talossa on varmasti pitkä korjaushistoria, seinissä saattaa joissakin kohdissa olla lasivillaa. Jos yläkerran sivukomerot on avattu, kannattaa tutkia, miten katto tuettu. Ulkoseinien laudoituksen alla tuskin on ilmarakoa. Korjaukseen saattaa mennä kuten jo edellä arvioitiinkin noin 150'000-200'000 euroa, jonka jälkeen se kyllä on sitten aika hyvässä kunnossa. Hyvä kuntoisesta RMT:stä voi tuolla alueella saada 400'000 euroa. Myyjä laskee hintaa sen mukaan. Tontin arvo on ehkä jopa yli 150'000. Uusi samankokoinen talo maksaa 600-800'000 euroa. Onkohan kaikki rakennusoikeus käytetty? Hallinnanjakosopimuksissa voidaan tehdä niin, että sillä toisella osalla on kaikki vapaat rakennusoikeusneliöt. Jos kellarissa on vapaata korkeutta vähintään 2 m, niin se kannattaa ottaa asuinkäyttöön. Siinä kun on isot ikkunatkin. Kellarin kanssa voi saada lisää asuin neliöitä ilman varsinaisia rakennusoikeusneliöitä. Vanhaa korjaamalla voi siis saada enemmän neliöitä kuin uuden rakantamalla. Kaukolämpö ei ole kaukana, mutta en ole varma menisikö se siinä katua pitkin. Räisäläntiellä on jäljellä vielä muutama RMT ja Laajalahti on alkujaan rakennettu RMT-alueeksi, joten alueen hengen vuoksi toivoisi tämän RMT:n löytävän jonkun korjaustaitoisen.

[Rautu]

Energiankulutus

Ei kerrottu kuin että 200 eur/kk. Sehän tarkoittaa muhkeat 24 MWh ostosähköä joka on todella paljon noin pienelle torpalle jossa on vielä kellari kylmänä. Torppa falskaa siis lämpöä joka nurkasta vaikka on uudet ikkunatkin. Tuo on melkein kaikki lämmitysenegiaa kun ei ole tietokoneita eikä kotiteatteria.

Varmaan Imfmiksen havainnot ovat oikeita, mutta tuosta energian kulutuksesta olen eri mieltä. Jos vähänkin käyttää lämmintä vettä, niin tuo 24 MWh ei ole paljoa. Kulutus riippuu myös siitä, kuinka lämpimänä pitää asunnon talvella, elääkö tossut jalassa vai ei. Minkähänlainen se eläjä on ollut, joka tuolla 200:lla eurolla on selvinnyt?

[lmfmis]

Tontin arvo on ehkä jopa yli 150'000.

Juu.

Tuon nurkilta myytiin keväällä - lähempää "tapiolan stokkaa" tosin - äyräpääntieltä kolmen talon tontti tontit 150 keur kappale, Niissä rakennusoikeutta 150 + kellarit per talo.

Meni nuo tontit siis heti. Eli enemmänkin voi joutua maksamaan.

Tosin se on kiva etelän rinne, oikeasti rauhallinen ja rajoittui puistoon ja pyörätiehen.

Ja ei kaikki tule lehtiin. Tuolla rauduntiellä jossa samantapainen tontti meni suoraan kuolinpesältä. Olikos ambulanssi lähtenyt muutama päivää aikaisemmin.....on kylmää kyytiä

[Laurakaisa]

Taidan tässä itse kallistua näkökannalle kerrostalossa ainakin niin kauan kunnes lapset kasvavat ja kunnes, tai jos, tulot tästä nousevat niin on sitten paremmat lähtökohdat vanhan talon ostamiselle - jos se ajankohtaiselta silloin ylipäätään vielä tuntuu.

Kyllä tuo ehkä kuulostaa ihan järkipuheelta... ja toisaalta, kuten tuon ansiokkaan näyttöraportin lopussa sanottiin, kyllä näihin rotiskoihin voi alkaa kerätä pikkuhiljaa tuntumaa vaikka just näyttöjä kiertämällä. Sillä tavalla mekin aloitettiin. Ei tarvitse kiertää kuin joku parikymmentä taloa niin osaa jo katsoa aika montaa asiaa ihan toisella tavalla kuin siitä ensimmäisestä kohteesta. Ja näkee vähän sitäkin, mikä mitäkin maksaa - Helsingistä mekin tänne muutettiin ja siellä nyt on ihan omanlaisensa hintataso. Ja näkee sen, miten ziljoonalla tavalla voi tehdä saman remontin. Ja voi fiilistellä ja tutkiskella ja miettiä.

Ja sitten voi lueskella kaikenlaisia vanhoista taloista kirjoitettuja kirjoja ja lehtiä ja muita juttuja. Vaikka joku Perinnemestarin remonttikirja on varsin viihdyttävä ja kiva opus "jospa joskus vanhaan taloon" -ajatusleikkijälle, eikä ehkä ihan niin tiukkaa tykitystä kuin Panu Kailan teokset. Ja kirjastosta voi löytyä Rakennusperinteen ystävät ry:n Tuuma-lehtiä ja vuosijulkaisuja, joista suosittelen erityisesti Toiveikkuuden aika -nimistä rintamamiestaloille omistettua julkaisua. http://tuuma.net/

Tuohon edelliseen vielä kommentti, että yhden toisen talon näytön kellarista me tämän meidän talon perikunnan osakas bongattiin ilman että talo oli päivääkään missään julkisessa myynnissä saati välittäjällä. Tuo on kai kaupungista riippumatonta, että kivoimmilta/keskeisimmiltä alueilta vanhat talot myydään tiskin alta, ainakin meidän kadulla taitaa olla puolet viime vuosien sukupolvenvaihdoksen myötä muuttaneista ostaneet mökkinsä suoraan myyjiltä.

[pvalila]

Meidän naapurimme kuoli ja talo meni toisen naapurin pojalle, eli poika sai ostaa vanhempiensa viereisen talon itselleen.

Noin se vain menee, alueet joihin ollaan tyytyväisiä ovat aika sisäsiittoisia.

[ibix]

olin katsovinani että ne harkkoseinät kellarissa on rivinteerauksia siitä pohjapiirrustuksesta? eli ehkä siellä on alla oikea betoniseinä?

[TommiT]

Tässä nykyisessä taloustilanteessa minä en sijoittaisi kovin suuria summia vanhaan omakotitaloon, mutta jo parin seuraavan vuoden aikana saattavat asuntomarkkinat varsinkin Espoossa muuttua hyvinkin edullisiksi ostajan kannalta katsottuna.

Tuota mä en usko. Kuka tahansa joka on hintoja seurannut viimeisen viidentoista vuoden aikana voi todeta saman; Hinnat vain nousee. 2008 oli monenmoista ennustajaa toilottamassa(taloussanomien run***ritoimittajat etunenässä), että minkälainen "kupla" asuntojen hinnoissa on ja asuntojen hinnat laskee minimissään 20% ja vuosisadan kovin pakkomyyntiaalto on edessä - vaan kuinka kävi? Ei ne ainakaan alaspäin tulleet, nousu ehkä vain hidastui.

Asunto pitää ostaa silloin kun sopiva tulee eteen, jos jää odottamaan hintojen laskua saa asua lopun ikäänsä vuokralla. Ja loppujen lopuksi, kun asunto(omakotitalo) ostetaan siinä asutaan yleensä kymmeniä vuosia ja vaikka tällä välillä hinnat heiluisi kuinka ei sillä ole mitään merkitystä.

Alkuperäiselle ostajalle sanoisin, että älä osta jos ei ole varaa laittaa remppaan 100-200K€ ylimääräistä. Ja tämä on mun mielestä vähän turhan kallis kohde opetella remppausta.

Terv Tommi