Uskaltaakko ostaa - ongelmia kellarissa

[drsalame]

Olemme harkitsemassa vm 54 RMT ostoa. Toissapäivänä kävi homekoirat ja tänään tehtiin kuntokartoitus. Muuten vaikuttaa hyvältä, mutta 3/4 maan-alaisessa kellarissa on ongelmia.

Eli ongelman muodostavat salaojien puute/huono kunto yhdistettynä maanvastaisten seinien panelointiin. Panelit on toteutettu v. 98 mallilla perusmuuri-koolaus-styroksi-puupaneli. Kuntotarkastaja totesi rasiaporareiällä perusmuurin vastaisen koolauksen olevan märkä kohdasta, jonka homekoiratkin merkkasivat, ja jonka läheisyydessä tuntee homeen hajua. Hän kehoitti poistamaan ulkomuurin vastaiset paneloinnit, desinfioimaan seinät, jättämään ne hengittäviksi sekä toteuttamaan salaojat ja eristyksen muurin ulkopuolelle.

Toinen homelähde on keskellä sijaitsevan hormimuurin alareuna, jossa on näkyvä pintahome/kosteusvaurio, joka ilmeisesti johtuu alta tulevasta kosteudesta, väärästä muurin pinnoitteesta sekä muurin vieressä aiemmin olleesta kylmäkaapista. Näkyvän tumman homejäljen lisäksi pinnoitteessa näkyy kellertävä kosteusraja, joka yltää n. 10-20 cm korkeuteen valusta. Hoito-ohjeena pinnoiteen poisto/uusiminen kosteutta kestävään.

Kellarissa on myös 98 tehty sauna +kph, jonka osalta tarkastaja suositteli saunan seinien sisentämistä niin että muurin väliin jää ilmarako.

Kellarin ilmanvaihto on suht ok, sillä käytöstä poistetun saunan hormi vetää hyvin, muutamat tuloräppänät ovat ilmeisesti jääneet paneloinnin alle, mutta tilanteen pitäisi parantua kun panelit irroitetaan.

Eli onko tietoa/kokemusta kuulostavatko suositellut toimenpiteet riittäviltä? Onko ylemmissä kerroksissa turvallista asua ennen/jälkeen toimenpiteen? Kuntotarkastaja vaikutti asiansa hyvin osaavalta. Hän ei pitänyt ongelmia merkittävinä ja hänen mukaansa mainituilla toimenpiteillä ongelmat poistuvat. Pienten lasten kanssa ei vain haluaisi ottaa mitään riskejä!

[Hippula07]

Niin... eihän se ole kuntotarkastajalta mitään pois kun hänen ei tarvitse asua lapsineen homevaurioituneessa talossa. Siksi voi sanoa, että ei ole merkittäviä juttuja. Ja mikä sitten on tarkastajan ymmärrys näissä asioissa on taas toinen juttu. Kannaattaa myös miettiä miten muut rakenteet on tehty noiden kellarivirheiden lisäksi. Kellarissahan sinulla on nyt vain ne näkyvät ongelmat, mutta meneekö kaikki muukin remonttiin. Oletko valmis isompaankin remonttiin ja millä hinnalla...

[Juha_P]

Eli ongelman muodostavat salaojien puute/huono kunto yhdistettynä maanvastaisten seinien panelointiin. Panelit on toteutettu v. 98 mallilla perusmuuri-koolaus-styroksi-puupaneli. Kuntotarkastaja totesi rasiaporareiällä perusmuurin vastaisen koolauksen olevan märkä kohdasta, jonka homekoiratkin merkkasivat, ja jonka läheisyydessä tuntee homeen hajua. Hän kehoitti poistamaan ulkomuurin vastaiset paneloinnit, desinfioimaan seinät, jättämään ne hengittäviksi sekä toteuttamaan salaojat ja eristyksen muurin ulkopuolelle.

Eli tässä on tehty tyypilliset perusvirheet kellarin suhteen.

Mikä on sitten merkittävä ongelma. Jos se kellari halutaan lämpimäksi asuintilaksi niin kyllä se rahallisesti ja työmäärällisesti aika merkittävä projekti on, kuten tämän palstan kellari-osiosta voit lukea. Mutta jos palautetaan alkuperäiseksi viileäksi/puolilämpimäksi ja sisäänkuivuvaksi kellariksi niin sitten se ei ole niin merkittävä. Työtä siinäkin on yhdeksi talveksi.

Jos voi olla mahdollisuuksien rajoissa varma, että muualla talossa ei ole tehty yhtä hölmöjä ratkaisuja niin miksei uskaltaisikin ostaa. Kunhan hyväksyy sen tosiasian, että asuintilaksi siitä kellarista ei ole ilman isoa rahatukkua ja aikaa.

[anamasa]

Mäkin jankkaan samaa. Tuohon kellariin on suhtauduttava kuin siihen ei oltaisi tehty mitään ja siihenkin tilanteeseen päästään vasta kun 90-luvun pommit on purettu. Kun
- laskee hinnan purkutyölle ja homeen putsaukselle
- laskee hinnan sille, että mahdollisesti asuintilana myytävät neliöt eivät olekaan asuintilaa
ja pääsee hinnasta sopuun myyjän kanssa, sekä on itse valmis hommiin, niin mikäs siinä.

Eikö tarkastaja löytänyt mitään tai ottanut muuten kantaa lattioihin? Todennäköisesti kylppärissä (ja muuallakin) on seinien lisäksi lattiassakin jonkinmoinen haaste. Veikkaan, että kylppärissä on "määräysten mukainen" vesieristys (+ lattialämpö?), jonka alla märkä laatta.

[Hippula07]

Joo, älä missään nimessä maksa kellarin neliöistä asuintilana. Eli neliöt keskikerroksen ja yläkerroksen mukaan lämpimiltä osin. Mitenkäs muut tyypilliset ongelmat kuten yläpohjan puutteellinen tuuletus jne.? Onko näitä havaittu?

[drsalame]

Kiitos kaikille vastanneille!

Joo, älä missään nimessä maksa kellarin neliöistä asuintilana. Eli neliöt keskikerroksen ja yläkerroksen mukaan lämpimiltä osin. Mitenkäs muut tyypilliset ongelmat kuten yläpohjan puutteellinen tuuletus jne.? Onko näitä havaittu?

Neliöt on ilmoitettu ylempien kerrosten mukaan, eli 97.5/158. Yläpohjan tuuletusta, kuten tuloilman aukkoja asunintiloissa muutenkin, pitää parantaa, ja on helposti tehtävissä, mutta yläpohjassa ei havaittu vaurioita. Peltikatto on huoltomaalauksen tarpeessa, mutta muuten ok.

Mikä on sitten merkittävä ongelma. Jos se kellari halutaan lämpimäksi asuintilaksi niin kyllä se rahallisesti ja työmäärällisesti aika merkittävä projekti on, kuten tämän palstan kellari-osiosta voit lukea. Mutta jos palautetaan alkuperäiseksi viileäksi/puolilämpimäksi ja sisäänkuivuvaksi kellariksi niin sitten se ei ole niin merkittävä. Työtä siinäkin on yhdeksi talveksi.

Tarkoitus olisi tehdä panelointien purkutyöt ja desinfioinnit ennen muuttoa ja salaojat ensi kesänä. Mitään makuu-/olohuone tyyppistä ratkaisua ei ole kellariin suunnitteilla, mutta sauna/kylpytilana olis tarkoitus käyttää samantien, ja mahdollisesti kodinhoitohuone, kuntosali, askartelu sekä varastotilana jatkossa, kunhan salaojat alkaa toimimaan ja kosteus vähenee.

Eikö tarkastaja löytänyt mitään tai ottanut muuten kantaa lattioihin? Todennäköisesti kylppärissä (ja muuallakin) on seinien lisäksi lattiassakin jonkinmoinen haaste. Veikkaan, että kylppärissä on "määräysten mukainen" vesieristys (+ lattialämpö?), jonka alla märkä laatta.

Lattia oli kauttaaltaan kostea, mutta näkyviä vaurioita ei ole havaittavissa. Tietojen mukaan 90-luvulla tehty sora+styroksi+valu, osittain laatoitus ja lämmitys, osittain maali (joka paikoin kupruillut). Vedeneristyksestä ei varmaa tietoa. Oletan että lattioidenkin suhteen tilanne paranee kunhan salaojat saa toimimaan.

[drsalame]

Noista hinnan alennuksista vielä. Onko mielipiteitä minkälaisesta suuruusluokasta hinnanalennuksessa voidaan kyseisten ongelmien osalta puhua ottaen huomioon, että kellaria ei oltu huomioitu asuinneliöissä?

[anamasa]

Vaikea noita summia arvioida, koska siihen liittyy kaikkea epäoleellista. Kuten onko pyynnissä muutenkin tinkivaraa, ostaisitko silti vaikka et saisi alennusta, kuinka pakko myyjällä on myydä juuri sille, joka lähtee vääntämään kellarista, eli onko ostojonossa muita mahdollisesti höveliäämpiä ostajia jne. Asunto on muutenkin sellainen kauppatavara, että yhden kämpän oikean hinnan määrittää vasta syntynyt kauppa. Jos ehdotat, että kymppitonni hinnasta pois kellarin takia, niin sinut voidaan nauraa ulos, siihen voidaan suostua mukisematta tai jotain siltä väliltä. Jotain siltä väliltä voisi tarkoittaa, että ehdotat kellarin ongelmarakenteiden purkua ja homeenpoistoa myyjän piikkiin. Se taas voi tarkoittaa sitä, että homma tilataan kolmannelta osapuolelta tai sitten myyjä purkaakin paneelit itse ja raapii näkyvät homeet pois hätäisesti harjalla ja Fairylla. Niin tai sitten saat vasta-argumentin, että kellarin tilanne näkyy jo hinnassa. Tätä jaarittelua voisi jatkaa loputtomiin, mutta noin se on.

Tuohon jaaritteluun voi hakea vastauksia selvittämällä tavalla tai toisella miksi tönö on ylipäätään myynnissä (onko pakkorako?). Jos kysyt välittäjältä tai myyjältä muista kiinnostuneista, niin saat vastaukseksi vähintään valkoisen valheen. Sinun housuissa yrittäisin ensin vakuuttaa itselleni peilin edessä, että maailmassa on muitakin taloja, eli en häviä mitään jos pysyn kovana, eikä kauppaa siksi synny. Sitten ehdottaisin vähän ylimitoitettua alennusta ja jos ei mene läpi, niin vaatisin kellarin terveeksi saattamista minun valitsemalla firmalla, laskut myyjälle. Muistaisin käyttää joka toisessa lauseessa termejä home, terveysriski, astma, allergia, lapset..

[Laurakaisa]

Kellariasiaan en ota sinänsä kantaa, vanhan talon ostaminen on aina riski ja viimeaikaisen uutisoinnin mukaan myös uudet talot ovat näköjään jonkunlaisia riskejä eli mitä siihen sitten voi sanoa. Elämä on. Kannattaa opiskella ja perehtyä ja tutkia ja lukea vaikka tätä palstaa ja sitten vaan tehdä päätös. Eikä ne kaikki kuntotarkastajatkaan mitään pellejä ole vaikka iso osa onkin, osalla on ihan oikeasti kokemusta ja näkemystä vanhoista taloista ja hyvä jos sellaisen on sattunut haaviinsa saamaan.

Raha-asiaan sen sijaan kommentoin: Pokkaa ja perustelut. Me saatiin useampi kymppitonni hiissattua alas alkuperäistä hintapyyntöä kun lähdettiin vaan kylmän tylysti siitä että niiden on pakko myydä mutta meidän ei ole mikään pakko ostaa, kirjoitettiin kaksi aanelosellista perusteluja ja vetäistiin se parikymmentä tuhatta euroa hinnasta pois ostotarjoukseen. Ja meillä ei ollut siis mitään tuohon viittaavaakaan kosteus- tai muuta vauriota, pelkästään vähän onneton tontin paikka huoltoaseman ja ison tien vieressä ja alkuperäiskuntoinen eli paljon remppahommaa edellyttävä talo. Totta kai se hirvitti ihan kamalasti kun ajateltiin että jos ne vaikka nauraa meidät suolle tarjouksinemme ja sinne meni sitten se unelmien alkuperäiskuntoinen talo, jollekin joka repii heti kaikki pinkopahvit seinistä ja nakuttaa laminaatit lattiaan, mutta ei sitä hirvitystä nyt sille myyjälle kannata näyttää, pikemminkin esittää vähän vaikeasti tavoiteltavaa. Sillä parillä kymmenellä tonnillakin remontoi jo kummasti ja se on sitten omasta kukkarosta pois se summa, mitä onnistuu hinnassa tinkimään. Aina voi toki olla tilanne, että joku muu höveli kandidaatti on valmis maksamaan tasan sen mitä myyjä pyytää mutta se ei sitten ollut teidän talo. Se tulee sitten jostain vähän myöhemmin vastaan

Muoks, ehkä pikemminkin omasta lainasummasta eikä omasta kukkarosta, tuli joku ajatusvirhe tuossa yllä...

[drsalame]

Kiitos näistäkin näkemyksistä! Kuulostaa kovin saman suuntaisilta mitä itselläkin oli mielessä Pitänee alkaa luonnostella tuota hinnanalennusperustelua ja täsmentää sen yksityiskohtia ja laatusanoja kunhan saamme kirjallisen version tuoreesta kuntoarviosta käsiimme.

[jope]

Kyllä vähän vaikuttaa että kuntotarkastaja ei ole antanut ihan kaunistelematonta kuvaa asioista. Ois mielenkiintoista tietää onko kaveri tilattu myyjien toimesta myyntivastuita välttämään vai ostajan toimesta todellisuutta selvittämään?
Noista korjaustoiminpiteistä otti silmään toteamus että muurin pinnoite vaihdetaan kosteutta kestävää. Ilmiselvästi maapohjasta kosteutta nousee koska jälkiä on näkyvissä ja jos jäljet peitetään paremmalla laastilla niin sitä voi ihmetellä miten se kosteuden nousun estää ja vielä niin ettei tule kosteus näkyviin jostakin muualta....

Hometalossa ei saisi missään nimessä asua remonttien aikana ja siitä huolimatta pitäisi käyttää kohdepoistoja ja alipaineistusta. Vaikka vikaa olisi vain alakerrassa niin harmit on ilmavirtojen ja irtaimiston mukana kulkeutuneet muuallekin taloon. Vaikka todennäköisesti niitä on ihan omasta takaa muutenkin vesipisteiden läheisyydessä kuten keittiössä ja vessassa. Samoin vesikaton vuoto,kondenssi ja läpivienti ongelmat on tavallisia.
Kyllä noista aina taloja saa mutta kuinka hyvin korjaukset tehdään ja mitä se saa maksaa on toinen juttu. Kunhan talosta on alakerta räjäytetty ja ulkopuolelta maat myllätty,kierretty ja korjattu niin kyllähän tossa on jo salvaa palanut roppakaupalla varsinkin ja erityisesti jos ulkopuolisilla teetetään n. 45e/h. Ja vielä pitäisi saada ne kivat tapetit ym. sinne asuintiloihin.
Kannattaa kysellä vielä joltakin remppafirmalta ja nimenomaan kosteusvaurioisiin erikoistuneilta kustannusarviota ennen tarjouksien jättämistä.

[drsalame]

Kiitos kommentista, alla ajatuksia.

Ois mielenkiintoista tietää onko kaveri tilattu myyjien toimesta myyntivastuita välttämään vai ostajan toimesta todellisuutta selvittämään?

Valitsin (ostaja) itse tarkastajan näkemäni aiemman laadukkaan raportin perusteella, mutta ilman sen tarkempaa perehtymistä tekijöihin. Kustannukset puolitettiin.

Noista korjaustoiminpiteistä otti silmään toteamus että muurin pinnoite vaihdetaan kosteutta kestävää. Ilmiselvästi maapohjasta kosteutta nousee koska jälkiä on näkyvissä ja jos jäljet peitetään paremmalla laastilla niin sitä voi ihmetellä miten se kosteuden nousun estää ja vielä niin ettei tule kosteus näkyviin jostakin muualta....

Kirjallista raporttia en ole vielä nähnyt, mutta perustelu oli kait se että muuri tulee olemaan jatkossakin alhaalta kostea (ainakin niin kauan kuin salaojat eivät toimi), jolloin pintamateriaalin tulisi olla sellainen (tai ei lainkaan pinnoitetta), että kosteus pääsee haihtumaan sisäänpäin. Kosteusjälki maalipinnassa oli selvärajainen ja näkyvissä vain lähellä lattianrajaa, ja ilmeisesti pintamittarin lukemat tukivat näköhavaintoja sen suhteen että kosteus ei ollut noussut ylemmäs.

Kuinkahan todennäköistä on, että jos muurin alaosa ja lattia ovat kosteita, niin niistä ei koidu jatkossa ongelmia? Toisaalta sen salaojituksenkin voisi kuvitella hieman helpottavan tilannetta.

Hometalossa ei saisi missään nimessä asua remonttien aikana ja siitä huolimatta pitäisi käyttää kohdepoistoja ja alipaineistusta. Vaikka vikaa olisi vain alakerrassa niin harmit on ilmavirtojen ja irtaimiston mukana kulkeutuneet muuallekin taloon.

Omana ajatuksena olisi tehdä nuo purkutyöt ja kellarin desinfionnit ennen muuttoa, ja lisäksi otsonointikäsittely (myös tupakanhajun vuoksi) koko taloon ennen kuin tuodaan omat kamat sisään. Tuon otsonoinnin kun mainostetaan tappavan niin hajut kuin homeitiötkin. Kuulostaako nämä ajatukset järkeviltä? Onkohan kellään kokemuksia otsonoinnista?

Mutta kokonaisuudessaan ollaan hyvin varautuneita tän koko projektin suhteen, varsinkin kun ammattiosaamisen suhteen ollaan täysin muiden armoilla. Siinä(kin) mielessä toi kustannusarvion teettäminenkin voisi olla järkevää joka tapauksessa.

[Ensku]

Otsonoinnista on kokemusta. Tarkkana pitää olla ja suojata kaikki varmasti, poistaa tupakan hajua melko hyvin, mutta sitä imeneet materiaalit tulee joka tapauksessa vaihtaa.

Kellari on todellinen projekti ja nielee kymppitonnin jos toisenkin eikä riitä alkuunkaan vaan mieluummin vielä kaksinkertaistaa tuon summan. Mutta on sen arvoista, jos puitteet kunnossa kellarissa ja muuallakin talossa.

[Matti Alander]

Kyllä homma pelittää juuri niin kuin edellä on kirjoiteltu, ilman lakimiehiä järkevillä kustannuksilla. Kaupanteko vaiheessa tehdään tinkaukset ostajan toimesta ja talon omista kertoo talon mahdolliset viat.
Hintaan vaikuttaa moni tekijä: Toteutuneet vastaavat kaupat alueella, alueen arvostus, talon kunto, tekniikan kunto ja ikä, oma vai vuokratontti jne...
Sopimukseen sitten päästään tai ei, mutta jälkikäteen on sitten kohtuullisen raukkamaista vaatia korvauksia.
Useissa oikeusprosesseissa todistajana olleena olen huomannut, että tuomarikin ottaa huomioon talon iän ja peruskorjaustarpeen, jolloin korvauksia ei herukkaan.
Ostettavaan omaisuuteen kannattaa tutustua erittäin huolella, eikä pahitteeksi ole laisinkaan ottaa mukaan katsomaan jotain tuntemaansa rakennusalan ammattilaista. Appiukosta tai isäukosta saattaa myös kokeneempana henkilönä olla korvaamatonta apua.
Rakenteellisesti rintamamiestalo korkeine kivijalkoineen on yleisesti hyvä ostos ja mukana seuraa valmis tontti, joka usein on vielä kohtuullisen suuri, jolloin sen voi tulevaisuudessa vaikka jakaa. Yleensä eduksi on jos taloa on huollettu, mutta joskus korjaustoimenpiteillä on piilotettu vauriokohtia, eikä niitä ole korjattu kunnolla, silloin puhutaan niin sanotusta piilevästä virheestä.
Jokainen kuitenkin varmasti maalaisjärjelläkin varustettuna tajuaa kuitenkin ostavansa kymmeniä vuosia vanhaa taloa ja remonttia on tiedossa, ostaessa pitää vain pystyä määrittelemään remonttien määrä ja kustannukset pyöreästi.
Talouttaan ei pidä ajaa liian kireälle, sillä remonttihommissa 10 000 €:kin voi pikkuraha. Pitkällä aikavälillä kiinteä omaisuus kuitenkin on aina ollut hyvä sijoitus, joten mitä nuorempana alkaa asuntosäästäjäksi sen parempi.

[kappalainen]

Kiitos näistäkin näkemyksistä! Kuulostaa kovin saman suuntaisilta mitä itselläkin oli mielessä Pitänee alkaa luonnostella tuota hinnanalennusperustelua ja täsmentää sen yksityiskohtia ja laatusanoja kunhan saamme kirjallisen version tuoreesta kuntoarviosta käsiimme.

Kehotan että pyydät avaamaan rakenteita. Remontin suuruudesta saadaan kuva. Avattava ne on kumminkin ja korjattava joten taloudellista haittaa avaamisesta ei ole.

Meillä avattiin ja periaate oli myyjän kanssa:
Jos löytyy jotain, myyjän murhe, mutta korjattava nuo olisi kumminkin,
jos ei löydy mitään, minun murheeni, mutta korjaanhan pinnat kumminkin ja itsehän pyysin avaamaan.
Teimme suullisen ostosopimuksen ehdoilla että mitään kamalaa ei löydy

Kuntotarkastaja ei tätä enää arvio, vaan sinä itse ja joku joka tietää kustannukset. Eli pintaa pois!
Kellarista en hötkyilisi, se on salaojaton kellari ja korjaantuu salaojilla yms. Kellari tyhjäksi siirtölavalle ja betonin desifionti. Jo on kunnossa.
Homeen ja lahon leviäminen on syytä kartoittaa. Jos alla on runkokin mennyt, niin eihän se ole talo vaan tontti.

KAIKKI homeen purku syytä suorittaa asianmukaisin suojaimin ennen muuttoa.


KKiva kerrankin nähdä ihminen joka ei kiipeile seinille sanasta 'home' vaan suhtautuu asiallisesti.