Riittääkö patolevyt ja salaojitus?

[rintarottinki]

Kysellään taas tyhmiä. Meillä olis talo kiikarissa, mutta kellarikerros mietityttää.
Salaojitukset on tehty ympäri talon, paitsi ulkoeteisen osalta, koska siihen ei kallion takia pystynyt tekemään.
Ilmeisesti tämän yhteydessä on laitettu patolevyt myös.

Kellarikerrokseen on pari vuotta sitten tehty uusi kylpyhuone ja sauna. Vanhan kylppärin seinästä oli mitattu kosteutta ja uudet asukkaat oli
kaataneet seinän ja pykänneet sen vanhan kylppärin paikalle takkahuoneen. Kellarikerros on siis rakentamatonta tilaa muuten, paitsi kylppäri, sauna ja takkahuone. Näissä huoneissa on vesikiertoinen lattialämmitys, muualla ei. Kohdasta, jota ei ole ojitettu tulee keväisin sulamisvettä kellarin rappuseen. En ole vielä käynyt paikan päällä itse, mutta keskustellaan alustavasti näistä asioista. Myyjä myy siis taloa ilman välittäjää.

Nyt kun odottelen sähköpostiin vastauksia mun lisäkysymyksiin kylppärirempasta, niin mietin otsikon kysymystä.

[Matti Alander]

Kalliossa kiinni oleva rakenne on aina hankalahkoa korjattavaa, pintoja pitkin valuvan veden vuoksi.
Toinen haasteellinen kohta on osittain eristetty talo, todellisuudessa koko talo tulisi aina eristää ja silloin joudutaan usein portaita purkamaan, mikä taas maksaa.
Kannattaa varautua talon hankinnassa remonttikuluihin ja jonkinmoisiin haasteisiin veden johtamisen kanssa.
Myös lämmiysenergian kulutus kannattaa huomioida, mikäli kellaria käytetään asumiseen ja kosteus-, sekä lämmöneristys ratkaistava samanaikaisesti.

[rautiominna]

Jos tila halutaan myöhemmin eristää sisältä, ei kellarin ulkopuolelle käsittääkseni kannata laittaa patolevyä, vaan ennemmin "Fuktisol" tms. levyt, jotka toimivat itsessään myös lämmöneristeenä ja ohjaavat vettä salaojaan talon ulkopuolella. Patolevyn toimintaa kannattaa tutkia. Minä olen käsittänyt sen seuraavasti: Patolevy on ilman eristystä kylmä ja kapillaarikosteus kondensoituu levyn pintaan joka puolestaan johtaa sen alaspäin pois perustuksista. Mikäli patolevy on lämpöeristetty styroksilla, ainoa suunta kosteudella on sisään, jolloin se haihtuu ilmaan.

Mikäli takkahuonetta ei ole maalattu muovimaaleilla vaan kaikki seinässä ja lattiassa olevat materiaalit ovat hengittäviä, uskoisin takan auttaneen / auttavan tilan kuivaamisessa. Mikäli seinässä sen sijaan on hengittämätöntä materiaalia, on kylpyhuoneen aikoinaan aiheuttama ongelma yhä muhimassa seinän sisällä.

Jos suunnittelet ostavasi taloa näillä tiedoilla, suosittelisin sinun vaativan, että myyjä ottaa piilovirhevakuutuksen kaiken varalta. Jotain yllättävää kun voi aina löytyä. Samalla talosta tehdään kunnon kuntoraportti, sillä se on ehtona piilovirhevakuutuksen saamiselle. Tällöin molemmat myyjä ja ostaja on vakuutuksella suojattu yllättävän virheen kustannuksilta, ja vältytte myös mahdollisilta todella hintavilta oikeustoimilta sen myötä.

Kertokaa ammattilaiset, mikäli olen saanut väärän käsityksen asioista.

[Matti Alander]

Minna Rautio on lukenut läksyt hyvin ja päätellyt kohtuullisen oikein asiat kosteustekniikan osalta.
Vanhassa talossa tulee aina varautua myös remonttiin, kosteusvaurio vanhassa talossa ei välttämättä ole piilevä virhe vaan peruskorjauksen paikka.

[kakluuni]

Meidän tölli on osittain rakennettu kallion päälle ja kallio viettää talon alle. Talossa on osittain rossipohja, osin kaivettu kellari.Kellariin tuli vettä, märkinä kausina ihan lammikoksi asti. Kallioinen seinusta kaivettiin auki ja tehtiin kallioon ura (n. 10-15 cm X 10-15 cm) joka stoppaa veden valumisen, uraan salaojaputki ja kellarin seinään salaojittavat eristeet. Ei kellari rutikuiva ole vieläkään, mutta ei tule enää lammmikkoa nurkkaan kuten ennen.

[Laurakaisa]

Jos suunnittelet ostavasi taloa näillä tiedoilla, suosittelisin sinun vaativan, että myyjä ottaa piilovirhevakuutuksen kaiken varalta. Jotain yllättävää kun voi aina löytyä. Samalla talosta tehdään kunnon kuntoraportti, sillä se on ehtona piilovirhevakuutuksen saamiselle. Tällöin molemmat myyjä ja ostaja on vakuutuksella suojattu yllättävän virheen kustannuksilta, ja vältytte myös mahdollisilta todella hintavilta oikeustoimilta sen myötä.

Melkein nyt olisin taipuvainen sanomaan, että se parin tonnin vakuutusmaksun siirtäminen Raksystemsin tilille ei vielä kesää tee, jos jotain yllättävää tuleekin. Se vakuutus ei kata mm. LVIS-järjestelmiä... Rintamamiestalojen osalta on ehkä syytä myös tutustua vakuutusehtojen lopussa olevaan ikävähennystaulukkoon, joka ainakin alkuperäiskuntoisissa taloissa vetää korvaukset kyllä aika minimiin. Ne ehdot ovat muutenkin melko mielenkiintoiset - esimerkiksi tämän kaltaisella pykälällä voi tulkita vakuutuksen ulkopuolelle jo aika mittavan määrän vahinkoja: Vakuutuksesta ei korvata "virhettä tai virheen aiheuttamaa vahinkoa, joka on seurausta vakuutuskohteen tavanomaisesta käytöstä tai kulumisesta tai normaalin kunnossapidon laiminlyönnistä;#

Vakuutusalahan pelaa riskilaskennalla. Vanhan talon sisältämät yllätykset eli piilovirheet ovat riski, jonka toteutuminen on enemmän todennäköistä kuin epätodennäköistä. Kun kukaan ei vakuutusbisnestä hyväntekeväisyysmielessä tee, pitää vakuutuksen joko maksaa niin paljon että se suunnilleen kattaa tuon riskin toteutumisen, tai olla ehdoilla niin rajattu, että riskin toteutumistodennäköisyyttä saadaan rajusti laskettua. Tässä Raksystemsin vakuutuksessa noudatetaan jälkimmäistä metodia.

[matrismik]

Kysellään taas tyhmiä. Meillä olis talo kiikarissa, mutta kellarikerros mietityttää.
Salaojitukset on tehty ympäri talon, paitsi ulkoeteisen osalta, koska siihen ei kallion takia pystynyt tekemään.
Ilmeisesti tämän yhteydessä on laitettu patolevyt myös.

Kellarikerrokseen on pari vuotta sitten tehty uusi kylpyhuone ja sauna. Vanhan kylppärin seinästä oli mitattu kosteutta ja uudet asukkaat oli
kaataneet seinän ja pykänneet sen vanhan kylppärin paikalle takkahuoneen. Kellarikerros on siis rakentamatonta tilaa muuten, paitsi kylppäri, sauna ja takkahuone. Näissä huoneissa on vesikiertoinen lattialämmitys, muualla ei. Kohdasta, jota ei ole ojitettu tulee keväisin sulamisvettä kellarin rappuseen. En ole vielä käynyt paikan päällä itse, mutta keskustellaan alustavasti näistä asioista. Myyjä myy siis taloa ilman välittäjää.

Nyt kun odottelen sähköpostiin vastauksia mun lisäkysymyksiin kylppärirempasta, niin mietin otsikon kysymystä.

Ennen kuin mietit talon tekniikkaa enempää käy todella huolella paperit läpi, jos niistä löytyy se ylläri se on helposti totaalinen. Asunto-osakkeen itse voisi ostaa suoraan omistajalta, mutta itse en ostaisi kiinteistöä ilman välittäjää. Siinä saa oikeasti ottaa todella paljon enemmän asioista selvää tai riskin että kaikki ei olekaan kuten on kerrottu/luultu.

[rautiominna]

Eihän piilovirhevakuutus todellakaan ole asia, joka kaikelta suojaa. Antaa se kuitenkin sellaisen lievän varmuuden tunteen, jos asioita epäröi liiaksi. Anteeksi, jos hehkutin sitä hieman liikaa.

Olen saanut sellaisen käsityksen, että vakuutusta varten tehtävä kuntoraportti on mahdollisesti kattavampi kuin kenen-tahansa-myyjän-kaverin-tekemät. Se auttaa ostajaa arvioimaan mahdolliset remonttitarpeet ja välttämään todennäköiset pommit.

[Laurakaisa]

Mjoo, kukin tykönäänhän sen päättää mikä on sopiva hinta mistäkin. Minusta melkein 1800 euroa "lievästä varmuuden tunteesta" on aika paljon, kun nyt tuota vakuutusta rintamamiestalollisena tarkastelee. Se toimii ehkä paremmin uudemmissa taloissa.

Eipä Raksystems myöskään ole ainoa taho, joka tekee kunnollisia kuntotarkastuksia...eikä valitettavasti taida olla myöskään ainoa taho, jolta joskus pääsee käsistä myös sutta ja sekundaa.

[PetteriKivimäki]

Asunto-osakkeen itse voisi ostaa suoraan omistajalta, mutta itse en ostaisi kiinteistöä ilman välittäjää. Siinä saa oikeasti ottaa todella paljon enemmän asioista selvää tai riskin että kaikki ei olekaan kuten on kerrottu/luultu.

Täh mittee? Ootetä vähän: meilläpäin kasvukeskuksessa kiinteistövälittäjät myy euron kuvat silmissä vilkkuen "kaunista tunnelmaa" tai "ihan vaan reilusti tarjousta tulemaan", ja harvassa on ne välittäjät jotka kohteesta todella tietävät. Olen itse myynyt edellisen asuntoni ilman välittäjää ja ostanut nykyisen taloni ilman välittäjää. En minä ainakaan tarvitse papukaijaa lukemaan papereista sitä minkä osaan lukea niistä itsekin, kauppakirjapohjat löytyy netistä ja kaupankäynnin muodollisuudet hoitaa pankki.

Etsimme puolisoni kanssa taloa useamman vuoden ja osa isojenkin firmojen välittäjistä oli kerrassaan aivan outoja: kaikista pahimmat olivat eräässä näytössä viimeisillään paksuna oleva hikinen kalpea eukko, joka ei vastannut kysymyksiini mitään, tuijotti vaan aivan tutkalla papereihinsa ja mutisi jotain, ja toinen reipas nuorimies joka kalmalle/raadolle/mädälle haisevassa yläkerrassa pokkana totesi "ei musta täällä mikään haise".

Ja: kiinteistön pitää olla sellainen kuin kauppakirjassa lukee, kaikkine tiedossa olevine vikoineen ja kiinteistön arvonmuodostukseen vaikuttavine seikkoineen. Tämän luulisi olevan jokaiselle myyjälle ja ostajalle päivänselvä asia.