kuntotarkastus/perustamistapa ja alapohja

[Anuliisa]

Olemme jo pitkään etsineet isompaa taloa.Viimeksi kävimme katsomassa rintamiestaloa,johon oli kuntotarkastus jo tehty.
Pari asiaa jäi siinä mietityttämään,joten kysyn fiksummilta.
1. Perustamistapa ei ole selvillä. Mitä ikäviä yllätyksiä tämän suhteen voi tulla?Jos kosteutta ei ole noussut rakenteisiin, tarkoittaako tämä jotain muutakin kuin salaojituksen ja perusmuurin vedeneristyksen järjestämistä?
2. Rakennuksessa on rossipohja. (Ryömintätilaan ei aukkoa,kissanluukut on). Kosteudesta ei tehtyjen mittausten ja avauksen perusteella viitteitä. Kuitenkin kuntotarkastuksessa sanotaan,että alapohjarakenne on tullut teknisen käyttöikänsä päähän. Mitä tällä tarkoitetaan? Mitä pitää uusia?

[kakkaroolari]

Vanhojen sokkelien vesieristäminen on vähän siinä ja tässä kannattaako. Niistä puuttuu kapillaarikatko, ja vedeneristäminen kermillä voi saada kosteuden jopa nousemaan rakenteessa ylemmäs kuin aikasemmin.
Matalaperustuksen salaojitus taitaa olla muutenkin melko turhaa. No jos siinä nyt ihan lätäköiksi asti on niin sitten ilman muuta.

Tekninen käyttöikä päässään tarkottanee että se alapohja on 50 vuotta vanha.

[Anuliisa]

Ja toki jos ei kosteutta ole noussut tähänkään asti,niin miksi nytkään. Mutta mitä yllätyksiä voi tulla,kun perustamistapaa ei tiedetä.
Ja 50v on tosiaan se käyttöikä,mutta kokonaanko se pitää uusia vai pelkät eristeet vai mitkä?

[PetteriKivimäki]

Rossipohja tarkoittaa suomeksi "tuulettuva alapohja", josta maaperästä nouseva kosteus tuuletetaan muuriperusteisessa rossipohjassa ns. kissanluukkujen lumettomaan aikaan tuulen muodostaman paine-eron avulla ulos. Ilmavirran myötä rossipohjaan pääsee happea, jotka molemmat myrkkyä erilaisille mikrobeille.

Rossipohja voi olla pilariperustainen tai muuriperustainen, joka siis teillä on - sikäli ihmetyttää tuo väite, että perustamistapaa ei tunneta: näissä ei ole kuin kellariperustus (jota teillä ei ole), rossipohja muuriperustuksella, jossa antura tai rossipohja betonipilareilla. Hirsitaloissa oli joskus ns. multapenkki.

Kuntotarkastuksessa jokainen rintamamiestalon osa saa osakseen "käyttöikänsä päässä", koska insinööreillä on ollut tarve määritellä asioille keskimääräinen käyttöikä. Mikäli tuuletus ei ole ollut kunnossa (eli luukkujen koko on ollut liian vähäinen tai niitä on pidetty suljettuina tai ryömintätila on ollut mataka) ja maaperä on ollut syystä tai toisesta kosteaa tai siellä on ollut maatuvaa tavaraa, niin voi todellakin alapohjassa - eli talon alla olevassa laudoituksessa - olla pehmenemistä tai mikrobihaittoja. On näihin lattioita vaihdeltu.

Esimerkki vaurioituneesta rossipohjasta Kävin kerran kaverilleni arvioimassa rossipohjaista muuriperusteista taloa, ihmettelin yhdessä huoneessa notkuvaa lattiaa, hajuja ei tuntunut kun oli juuri tuuletettu, mutta koin huoneilman painostavaksi. Kävelin notkuvan lattian omaavan huoneen kohdalle talon seinustalle ja siellä ei ollut rännejä laisinkaan, vaan vesi valui räystäältä muurin viereen ja pikkuisenkin tuulisella säällä seinään. Sitten könysin muuriin portaiden alle tehdystä pikkuaukosta talon alle, jossa humuspitoinen maaperä oli kauttaaltaan valkoisen homehärmän peitossa, samoin kasvustoa oli tummuneessa alapohjalaudoituksessa. Jäi kaveriltani kyseinen kohde ostamatta. Joku sen seuraavalla viikolla osti ja samantien vuokrasi opiskelijoille.

[Hekuli]

...Rossipohja voi olla pilariperustainen tai muuriperustainen, joka siis teillä on - sikäli ihmetyttää tuo väite, että perustamistapaa ei tunneta: näissä ei ole kuin kellariperustus (jota teillä ei ole), rossipohja muuriperustuksella, jossa antura tai rossipohja betonipilareilla. Hirsitaloissa oli joskus ns. multapenkki....

Kenties kuntokartoittaja tarkoittaa että ei tiedä onko muuriperustuksen alla anturaa. Näitähän on tehty vähän molemmilla tavoilla, ensin tekemällä selkeä antura, jonka päälle perusmuuri valettu tai sitten ihan vaan suoraan valamalla tasapaksu perusmuuri monttuun ilman sitä anturalevennystä. Tätä uskoisin itse, että kartoittaja on tarkoittanut...

[Matti Alander]

1. Ei pidä ostaa, ennen kuin alapohjaan on luukku josta pääsee rossitilan katsastamaan.
2. Rakenne teknisen käyttöikänsä päässä on myyjää suojaava lauseke.
3. Rossipermantoja paljon kehutaan tuulettuvina jne... Kuitenkin yksi yleisimpiä riskirakenteita, joissa lämpö usein ollut se todellinen kuivaaja. Lattian läpi johtuva ja piipun perustuksistakin huokuva. Yleensä jos talo on ollut jatkuvasti asuttuna ja lämmitetty on se ollut eduksi.
4. Salaojituksia vanhoissa rossipermanto perustaisissa harvemmin ollut ja matalana rakenteena pohjavedet harvemmin kiusanneet.
5. Tarkka tutustuminen ja omankin asiantuntijan käyttäminen ostettaessa on tärkeää. Jälkikäteen liian usein syntyvä massiivinen riita ei ole eduksi myyjälle, eikä ostajalle. Yleensä ainoastaan lakimiehille.
6. Mikäli ostaa ja haluaa remontoida, niin kannattaa paneutua vanhan rakennuksen toimintaperiaatteisiin, ratkaistessaan korjaustapoja. Tältäkin palstalta löytyy kohtuullista tietoa ja paljon.

[Anuliisa]

Kiitos hyvistä vastauksista! Kohde on sen hintainen,että voisimme ostaa sen pelkän tontin vuoksi. Jos pintoja purettaessa todettaisiin,että liikaa korjattavaa,niin purettaisiinkin sitten kokonaan ja uusi tilalle. Tuossa juuri isän kanssa asiasta keskustelin,niin hän totesi,että onhan meidän kotitalossakin 100v vanha rossipohja,että se siitä teknisestä käyttöiästä.

[Matti Alander]

Näinhän se on, että juuri tontti on se arvokkain osuus useasti. Hyvä sijainti on yksi tärkeimmistä talon arvon määrittäjistä.
Talosi voi perustuksiltaan olla jopa virheetönkin, kun iän ottaa huomioon. Ilman tarkastusta ja tarkastusluukkua on vaikeahkoa määritellä kuntoa alapohjassa. Aivan järkevää kuntotarkastajalta kuitenkin ottaa ikä huomioon ja myyjältäkin määritellä oikea hinta, koska talo ei todellakaan ollut uusi.
Ennen pintojen korjauksen aloittamista kuitenkin kannattaa perustuksen kunto määritellä ja tietysti katon, tekniikan ja kaiken muunkin, ettei turhaan remontti rahojaan purkutaloon työnnä.
Osa meistä tykkää vanhojen talojen hengestä, narisevista viileistä lattioista, eivätkä pienet vinoudetkaan haittaa asumista. Kyllähän lähes kaikki on myös korjattavissa.
Uudessa tietysti on omat etunsa myös aina: Pienempi energian kulutus, tasaisempi lämpö, siistit uudet pinnat jne...
Se miksi aiheeseen reagoin oli enemmänkin varoittava esimerkki, kun tämä maa on tulvillaan noita järkyttäviä riitoja, että parempi olla realisti ostaessaan ja varautua remontteihin. Mutta sinullahan oli homma hallussa ja isältäkin hyvät neuvot.
Menestystä talokauppoihin, kiinteä omaisuus on kuitenkin pääsääntöisesti ollut pitkällä aikavälillä aina hyvä sijoitus.

[PetteriKivimäki]

Aivan järkevää kuntotarkastajalta kuitenkin ottaa ikä huomioon

Mitä noita kuntotarkastuksia olen lukenut, niin jokaisen vanhan talon jokaisen rakenteen kohdalla on aina sama litania: "teknisen käyttöikänsä päässä ja uusimiseen tulee varautua"

Tekninen käyttöikä on käyttöönoton jälkeinen aika, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on joko tarpeellista tai tarkoituksenmukaista korvata uudella.

Jos tämän perusteella mentäisiin, niin vanhoja taloja meillä ei edes olisi - insinööri voi tietysti olla sitä mieltä, että meillä ei pitäisi edes olla, vaan kaiken pitäisi olla lattialämmityksineen ja älyjärjestelmineen uutta ja "teknisesti toimivaa". Ja kuitenkin arvostetuimmat kiinteistöt Suomessa ovat yli sata vuotta vanhoja kivitaloja Helsingin kantakaupungissa, vaikka niiden "oletettu tekninen käyttöikä" on mennyt jo ajat sitten. Saksassa ja Italiassa asutaan yli 700 vuotta vanhoissa taloissa, tosin niissä on satakunta vuotta sitten uusittuja ikkunoita..

Sokkelista - tai perusmuurista - vielä: kirjoittaako kuntotarkastaja siitä mitään muuta oleellista: onko halkeamia näkyvissä? Eikö ole halkeamia näkyvissä? Onko sokkelin pinnoite kunnossa vai kesinyt vai kasvaako peräti levää ja sammalt? Miten kaadot seinien vierustalla ohjaavat sadevedet? Nuo mainitsemani ovat huomattavan paljon tärkeämpää huomioitavaa kuin kuntotarkastusraportin pohjassa valmiiksi lukeva tai sinne copypastettu jargon.

[Anuliisa]

Sokkelista - tai perusmuurista - vielä: kirjoittaako kuntotarkastaja siitä mitään muuta oleellista: onko halkeamia näkyvissä? Eikö ole halkeamia näkyvissä? Onko sokkelin pinnoite kunnossa vai kesinyt vai kasvaako peräti levää ja sammalt? Miten kaadot seinien vierustalla ohjaavat sadevedet? Nuo mainitsemani ovat huomattavan paljon tärkeämpää huomioitavaa kuin kuntotarkastusraportin pohjassa valmiiksi lukeva tai sinne copypastettu jargon.

Kuntokartoituksessa todetaan, että sokkelissa hiusmurtumia, joilla ei rakenteellista merkitystä. Sokkelissa kosteudennousun jälkeä. Maanpinta rakennuksen ympärillä tasainen, ei nykyisten rakennusmääräysten mukaisia kallistuksia. Vierustoilla ei kasvillisuutta tai multapenkkejä.

Useita rintamamiestalokohteita olemme käyneet katsomassa, eikä tämä siinä kategoriassa ainakaan ensi vaikutelmaltaan hyviä pisteitä saa. Katto muistuttaa tilkkutäkkiä, sauna- ja pesutilat tehty aika alkeellisesti jne. Mutta sijainti olisi kyllä mainio.

Olemme nyt päätyneet miettimään asiaa ensisijaisesti uuden rakentamisen kannalta: Nykyisen purkukustannuksia ja uuden rakentamisen eri vaihtoehtoja. Olkoon sitten mukava yllätys, jos purkuvaiheessa näyttäisikin siltä, että vanhan säilyttäminen olisi järkevää.

[Matti Alander]

Vanhan tilalle uuden rakentamisessa on muutamia etuja: Ilmeisesti sähkö- ja vesiliittymät jo olemassa. Pelkkä uusi jätevesi ja vesi liitos meillä täällä Kaarinassa maksaa jo kymppitonnin.
Varmasti osan rakennetusta tontistakin pystyy säilyttämään. Edellä kuvatut voivat kattaa jo purkukustannuksenkin.
Uuden rakentamisen kustannus yleisesti helpommin määriteltävissä, kuin vanhan korjaus.
Se on tietysti makuasia, mutta uudessa voidaan rakentaa yhteen kerrokseen, jolloin tilankäyttö yleisesti edullisempaa.
Tärkeintä kuitenkin on hyvä ja mieleinen sijainti, mahdollisesti palvelut lähellä tai minkä nyt itse arvokkaaksi laskeekin.
Tontin koko voi sallia lohkomisenkin, jolloin rahanarvoista kaksi tonttia tai väliaikainen asuminen vanhassa rakennuksessa. Itse kun viimeksi rakensimme n. 15 vuotta takaperin, asuimme kätevästi vanhassa, joka lopuksi purettiin.
Uuden hinta sitten määräytyy monenkin asian mukaan, pääsääntöisesti rakennettavien neliöiden määrän perusteella. Oman työn osuuskin tietysti ratkaisee. Työmäärä on yleisesti suuri ja parikin vuotta menee helposti, ellei sitten tyydy Teijotaloon tai näihin osissa laahattaviin niinsanottuihin parakkiratkaisuihin.
Rakennuspohjalla on tietysti myös vaikutusta, joudutaanko paaluttamaan tai louhimaan kustannusten kertymiseen. Kaikenkaikkiaan hyvä suunnittelu on kaiken A ja O hankkeen onnistumisen puolella.

[Anuliisa]

Tosiaan sähkö ja kunnallistekniikkaa löytyy.Hintapyyntö suunnilleen tontin arvo + liittymät. Ja tontti on tosiaan sen suuruinen,että olisi kokonsa puolesta lohkottavissa.Täytyy olla pikimmiten yhteydessä kaupungin viranomaisiin ja kysellä kaava-asioista yleensäkin.Asemakaava suunnitteilla,koko rakennusoikeudesta 2/3 asuinrakennukselle jne...


Kitos rohkaisevista sanoista, suunnittelu on kovasti käynnissä :)

[Matti Alander]

Kiinteä omaisuus on aina ollut hyvä sijoitus kuitenkin lopulta ja uskon trendin jatkuvan.
Aluksi on rankkaa rakentaessa, myöhemmin maksaessa, mutta lopulta palkitsee.
Olen huomannut, että niinsanottu hartiapankki rakentaminen tekee paluutaan, vaikka mainosmiehet muuta pyrkivätkin markkinoimaan. Isäukot ja appiukot palanneet työmaille, yhteishenkeä riittää.
Johtuu varmasti jonkin verran rakentamisen korkeasta hinnasta, kun n. Puolet veroja ja kun veroluontoiset maksut luetaan mukaan niin yli puolet.
Nyt kevään mittaan on taas lukematon määrä rakennusmessuja ympäri vuoden ja niillä saatavissa paljon vinkkejä melko halvalla.
Matalaenergia rakentaminen on tullut jäädäkseen ja talojen energian kulutus alkaa olla todella pientä. Yksi energiasyöppö on sähkölämmitteinen kiuas, jossa 160 kg lämmitettäviä kiviä. 8 kWh tehoa ja kulutusmittari pyörii vinhaan. Olisikohan hyvä valinta vuoden turhakkeeksi, mielestäni neljäsosa kiviä riittää oikein hyvin.
Talomme ensimmäinen kiuas oli tuollainen Paukun saunan vuolukivi levy. Lämpeni hetkessä ja riittävät löylyt. Sitten höynähdin tähän kapeaan ja korkeaan kivikasaan. Lämmittää saa pari kolme tuntia ja löylyä heittäessä pintakivet jäähtyvät nopeasti. Muodin mukana mentiin, mielestäni metsään. Kannattaa kaveripiirin talonrakentajia haastatella, mitä et enää tekisi, koska kuulemma vasta kolmas talo on täydellinen.
Henkilökohtaisesti olen vankkumaton kivitalon kannattaja, mutta makuasioita tietysti osittain nämäkin. Kokemusta omistaa on molemmista ja siitä syntynyt mielipide. Kivitalokin voi olla pienehkö, reipas sata neliötä riittää oikein hyvin normi perheelle. Kivilinnaan sitten tarvitaan vähän varakkaampaa porukkaa ja kulutkin tahtovat nousta niin hoidossa, kuin rakentamisessa neliöiden mukaan.
Uudessa talossa kosteusteknisen toimivuuden saa varmistettua helpommin jo perustuksista lähtien, kapillaarikatkot jne... Suunnittelua vaan eteenpäin ja muutkin voisivat kirjoitella vinkkejä, mitä en enää tekisi.