Uskaltaako 50-lukulaisen myydä ollenkaan?

[Perenna]

Tämän päivän Helsingin Sanomien asunto-osiossa on sivulla F3 iso artikkeli Asuntoriidan lopputulos voi olla yllätys. Siinä puhutaan enimmäkseen asunto-osakeyhtiöistä, jotka jutut eivät varmaan rintsikkafoorumia kiinnosta. Jutun yhteydessä on lisäksi selostettu kolme oikeustapausta, joista yksi hätkäytti minut perusteellisesti. Tapausselostus:

Rakennusvirhe vai asunnon ominaisuus?

Pariskunta osti 1950-luvun omakotitalon. Kaupan jälkeen paljastui, että talon perustuksissa ja salaojituksessa oli useita puutteita. Niiden korjaaminen maksoi yli 50 000 euroa, josta myyjä korvasi 10 000 euroa. Loppusummaa ostajat vaativat hinnanalennuksena.

Myyjä oli vakuuttanut, että talo oli rakennettu sen ajan hyvän rakennustavan mukaisesti eikä isoja vahinkoja ollut sen jälkeen. Ostajat olivat remontoineet hänen mielestään myös sellaisia vikoja, jotka eivät ole hänen vastuullaan.

Helsingin käräjäoikeus asettui ostajan puolelle; salaojitus ei vastannut rakennusajan hyvää rakennustapaa. Pohjarakenteiden ja salaojituksen pitäisi kestää yhtä kauan kuin talonkin, joten korjaukset eivät ole lisänneet talon arvoa. Myyjä joutui maksamaan hinnanalennusta 39 600 euroa ja oikeudenkäyntikuluja 35 000 euroa.

Helsingin käräjäoikeus 07/29841

Matti Kasso, kiinteistöjuristi, vastaa:

Ihmisten on vaikea erottaa, mikä on rakennusvirhe ja mikä asunnon ominaisuus. Ääritapauksessa ostaja vaatii tämän päivän laatua vanhalta asunnolta. Kosteus on luonnollinen seuraus, jos rintamamiestalon kylmään kellariin on rakennettu myöhemmin sauna tai huone eikä sokkelia ole vesieristetty. Jos taas salaojat puuttuvat kokonaan talosta, jossa ne pitäisi iän perusteella olla, talo on rakennettu väärin.

Me ostimme 50-lukulaisemme vuonna 1995. Mitään yllätyksiä ei ole tullut vastaan. Salaojia ei ole, talo on mäennyppylällä kalliolla. Vaikka tulisi raamatulliset tulvasateet, vesi ei nousisi kellariin. Kellarissa on ammattitaitoisesti uusittua saunaosastoa lukuunottamatta maapohja, jonka päälle on paikoin roiskittu hieman betonia, joten pohja on niiltä osin pysyvästi kostea. Sen toki näimme ostaessa. Mitään haittaa siitä ei ole ollut.

Kuten sanottu, mitään yllätyksiä ei meille ole tullut. Mutta me ymmärsimmekin, mitä olimme ostamassa!

Talo on hyvässä alkuperäiskunnossa. Minä olen nostalgiaromantikko enkä halua tehdä 50-lukulaisesta kerrostalo-osakkeen kopiota sisältä. Tiedän kuitenkin (mm. tältä foorumilta olen sen oppinut), että talon tuleva ostaja (joskus kymmenen vuoden päästä, kun emme enää jaksa pitää taloa kunnossa) tulee haluamaan remontoida talon sisuksen kerrostalo-osakkeen tai uudisrakennusomakotitalon kopioksi lattialämmityksineen ja parketteineen.

Mitä arvelette – olisiko viisainta ennen myyntiä antaa talo palokunnan harjoittelukappaleeksi, niin että polttavat sen? Saisimme edes pitää tontin hinnan.

Miten te myisitte 50-lukulaisen? Täydellinen listaus uusista rakennusmääräyksistä ja jokaisen kohdalla maininta, että määräystä ei ole taloa rakentaessa noudatettu? Pitääkö talo antaa lahjaksi ostajalle? Kun talo on meidän mielestämme ihan hyvä talo, sen lahjoittaminen kyllä söisi sen verran sielua, että mieluummin antaisin palokunnan polttaa sen.

Miten ihmeessä me emme itse hoksineet ryhtyä käräjöimään puuttuvasta salaojituksesta! Olisi ollut hyvä mahis saada hyvä talo ilmaiseksi.

[sofi]

Myyjällä on mielestäni vastuu silloin jos hän tietoisesti myy asuttavaksi talon, jonka kuitenkin tietää asuinkelvottomaksi vaurioiden vuoksi. Pikkuasioista ei kannata lähteä kärhämöimään - vanhoissa taloissa ylläreitä tulee vastaan ja rempan tarve on ikuinen, mikä ostajan tulee tietää. Mutta jos myyjän taholta on tietoisesti salattu virheitä ja niitä peitelty, vieläpä valehdeltu ostajalle että rakenteet, joita ei ennen kauppaa päästy tutkimaan on hänen - myyjän toimesta - tutkittu hieman ennen kauppaa ja hyväkuntoisiksi kauttaaltaan hänen mukaansa todettu (totuus onkin sitten että rakenteet ovat mädät, mikä selviää kaupan jälkeen rakenteita hieman purkamalla), on asia eri; tällöin ei ole kyse piilovirheestä (esim. ikkunoiden ylä- tai alapuolisista vaurioista, jonkun ex-asukin "korjaaman" seinärakenteen vaurioista tms.) - tällöin on paikallaan lähteä käräjille asti, jos tarvis on. Tosin myyjähän on piilovirheistäkin vastuussa. Itse en kuitenkaan piilovioista lähtisi valittamaan, elleivät ne olisi hyvin, hyvin merkittäviä niin, että talossa/huoneistossa ei voisi asua.

Kun ikääntyvä sukulaiseni lähivuosina lähtee myymään omaa, liian työlääksi käynyttä 50-lukulaista rapattua rintsikkaansa, hän myy sen "täydellistä remonttia vaativana kohteena" tai "purkukuntoisena", vaikkei mitään sen suurempaa vikaa ole tiedossa.

[?keskellä kämmentä]

Pohjarakenteiden ja salaojituksen pitäisi kestää yhtä kauan kuin talonkin

Minkähän takia näihin sitten monet uusii salaojituksia, ihan omalla kustannuksellaan, jos ne kerta vois maksattaa entisellä omistajalla
Itselle on ollut koko ajan selvää, ettei oikein minkään voi olettaa kestävän yli 50v...
Paitsi että nää talot kestää vaan, kun viksusti asuu

"täydellistä remonttia vaativana kohteena" tai "purkukuntoisena"

Olen ollut ymmärtävinäni, ettei tuokaan vapauta vastuusta, ellei hinta ole sen mukainen

[Tomppa]

Kauppakirjaan vaan tarpeeksi erittelyä mahdollisista vioista ja puutteista ja molempien osapuolien nimet alle niin pitäisi olla selvä peli kaikin puolin.

[?keskellä kämmentä]

Aivan niin, siinähän vois ehkä käyttää apuna sellaista kuntotarkastajan pöytäkirjaa:
merkkais vaan joka kohtaan, että

huanossa kunnossa on, korjattava välittömästi!

[Slyyda]

Miten te myisitte 50-lukulaisen?

Jos myisin omani, niin purkaisin osiin ja myisin rakennustarvikkeina&tonttina

[sofi]

"täydellistä remonttia vaativana kohteena" tai "purkukuntoisena"

Olen ollut ymmärtävinäni, ettei tuokaan vapauta vastuusta, ellei hinta ole sen mukainen

Juu ei, sukulaiseni myykin talon tontin hinnalla, jos ja kun sen myy. Tontti on hyvällä paikalla, on jokivartta, kohdalla "oma" koski, kalastusoikeus ja reilusti lääniä. Olemme suunnitelleet sitäkin että mahdollisesti ko. talo jäisi meille; rakentaisimme tontille oman tönömme jahka hometorpparumbamme saadaan ensin päätökseen (kun ei vielä tiedä jääkö nykyinen hometalomme tontteineen meille vaiko eikö).

[rautarunnari]

tuo salaoja olisi jäänyt itselläkin mainitsematta "puutteena" tai virheenä, jos ja kun talo myydään. mutta jos jokaisen vähänkin "epäilyttävän" paikan merkkaa paperiin ja väijyy ostajan kanssa, niin silloin ei ainakaan papereissa lukevia "virheitä" voi narista myöhemmin. toisaalta, jos talon haluaa saada kaupaksi, niin voisi olla hyväkin, että talon ostaa joku, jolla on fyrkkaa laittaa talo mieleisekseen, elikkäs it-puolen nuoripari (älkäänymököttäkö...).
eli tämä toiminto karsii ostajia, jos pistää pikkuneidin konttaamaan yläpohjassa, mutta näin se pitää tehdä, jos jotenkin.
H

[Perenna]

Olen lueskellut asiasta tämän foorumin yllätyspalstalta ja muualta netistä. En varmaan saa itseäni psyykattua talon lahjoittamiseen ostajalle "purkukuntoisena" tontin hinnalla. Etuovi ja Oikotie ovat täynnä paljon surkeampia taloja, joita ei anneta kaupan päälle tontin hinnalla. Olemme huvitelleet käymällä silloin tällöin katsomassa myytäviä taloja, ja reiluja hintoja näytään uskallettavan pyytää kamalista mörskistä.

Mahdollisimman perusteellinen puutelista kauppakirjaan ja kauppasumma viideksi vuodeksi jäihin sitten kun myynnin aika tulee, ei kai siinä muu auta. Jos ostaja sitten saa sen rahan varastetuksi, sille en mitään voi. Tosin varmaan olen sen jälkeen oikeudessa kunnianloukkauksesta syytettynä.

[tuuma]

Mä toivon sydämeni kyllyydestä että meidän jälkipolvesta tähän taloomme joku niin tykästyisi ja jäisi asumaan niin ei tarvisi huolta kantaa että ostaja soittelee ja pyytelee vahingonkorvauksia. Nyt kun näkevät että yritys tehdä kunnolla on ainakin kova niin oppivat periaatteita, joilla sitten pitävät tän kunnossa niin että taas kelpaa heidän lapsilleen... Toiveajatteluako

[Pitkä]

Suosittelen ulkopuolisen tekemää kunnollista kuntotarkastusta. Myyjän itse tekemä "vikalista" ei oikein vakuuta oikeudessa jos riita sinne asti päätyy. Kunnollinen tarkastaja osaa erotella raporttiinsa myös rakennusvirheet ja vanhojen talojen "ominaisuudet". Tarkastus on molemminpuolinen etu.

[Perenna]

Suosittelen ulkopuolisen tekemää kunnollista kuntotarkastusta. Myyjän itse tekemä "vikalista" ei oikein vakuuta oikeudessa jos riita sinne asti päätyy. Kunnollinen tarkastaja osaa erotella raporttiinsa myös rakennusvirheet ja vanhojen talojen "ominaisuudet". Tarkastus on molemminpuolinen etu.

Joo, kuntotarkastus on tietysti teetettävä, vaikka siitä ei mitään iloa olekaan, kuten ylläriosion ketjuistakin ilmenee. Ei sitä kuntotarkastajakaan tiedä mitä saunapanelien ja kaakelien alle kätkeytyy. Tapauskertomusten mukaan myyjän kuntotarkastaja ei kelpaa ostajalle. Vaan pitäisikö sitten ostajan hankkiman tarkastajan kelvata myyjälle?

Miten paljon pitää tarkastuksessa purkaa pintoja jotta niiden alle näkisi? Kaipa me saunasta jonkun panelin näytiksi irrotamme, saahan ne takaisin kun kaupat on tehty. Kaakelien kanssa ei ole niin helppoa. Vessan lattia muuten tulikin purettua tänä keväänä, kun siellä oli kumma haju. Purut ja palkit olivat rutikuivia. Lattia oli auki viikkokauden, putkien alle pantiin sanomalehtiä, ei tipan tippaa vuotoa. Jaa se haju? Löytyihän sieltä hiirenpesä vainajineen. Vaihdettiin purut.

[böcker]

Myimme edellisen talomme 2 vuotta sitten (eli vielä elellään veitsi kurkulla) ja etsiskelemme nyt uutta. Taloa myytäessä teetimme itse oma-aloitteisesti kuntokartoituksen/tutkimuksen, teimme lisäksi itse lista kaikista puutteista mitä talossa oli (tämä merkittiin liitteeksi kauppakirjaan), sekä alensimme hintaa selvästi (=30 000) siitä, mitä talosta olisi sanut "ehjänä".

Meillä oli siis katon kanssa ongelmia joten teetin lisäksi omaan piikkiin kahdella remonttifirmalla arvion siitä, mitä katon korjaaminen tulee maksamaan. Heidän arvioinsa oli 5000-15000 euroa, riippuen siitä mitä tehdään. Lisäksi "onneksi" pesuhuoneen yhdestä nurkasta löytyi pintakosteusmittarilla hieman kohonneet kosteusarvot, joten saunaosasto oli remontoitava kohde. Laskimme siis, että kun ostaja korjaa katon kalliimman mukaan 15000 ja remontoi saunaosaston kaikin puolin 15000, niin valmiiksi oli jo tingitty 30000. Tämä summa ilmoitettiin jo myyntivaiheessa. Välittäjä olisi halunnut yrittää hieman kalliimpaa hintapyyntöä, mutta itse en halunnt ottaa sitä riskiä, että myyn ns. "ylihinnoitellun" talon jota pitää remontoida. Olimme asuneet talossa 15 vuotta ja laittaneet sitä itse silloin 90-luvun alussa. Eli kaikenlaista pintojen laittoa oli kyllä joka puolella.

Kauppatilanteessa ostaja tinki vielä 15000 lisää , mutta talo oli Tampereella, ja sain silti mielestäni ihan kohtuu hinnan talosta. Olen hiljattain ajellut sielläpäin ja uusi omistaja on alkanut remontoimaan taloa. Vielä ei ainakaan ole meille soitettu, eli toivottvavasti mitään ei uutta löydykään.

[pvalila]

Tie helvettiin on kivetty hyvillä aikomuksilla ja tässäkin tapauksessa eduskunta yritti suojata viatonta ostajaa pahalta, kieroilevalta myyjältä. Homma ei toimi, koska oikeasti kierolta myyjältä ei jälkikäteen pysty ulosmittaamaan yhtään mitään. Laki rikkoo myös perinteistä suomalaista oikeustajua, jonka mukaan myyjä on vastuussa ainostaan sellaisista asioista joissa hän on toiminut selvästi vilpillisesti. Minä olisin voinut vetää tämän talon myyjän vastuuseen lukemattomista asioista, mutta omatuntoni ei sitä salli. Keskustelussa usein näkee ajatuksen, että "rakennan juuri niin hullusti kuin viranomaiset vaativat, niin sitten minua ei voi vetää siitä vastuuseen". Logiikka ei valitettavasti toimi, ei viranomaisen virheellinen kanta ihan oikeasti myyjää pelasta (mutta määräysten rikkomisesta joutuu taatusti tilille).

Siviilioikeudenkäynneissä ei oikeus voita kovinkaan usein. Taloa myydessä pitää olla tarkkana, kenelle sen myy ja ottaa huomioon sekin, että talo saatetaan myydä pian uudelle ostajalle (joka saattaa olla hyvinkin kiero).

Viranomaisohjeista vielä: Terve talo voidaan rakentaa niin nykytyyliin muovin ja uretaanin avulla kuin perinteisinkin rakenneratkaisuin. Jos yhdessä ja samassa talossa halutaan (tai viranomaismääräysten takia joudutaan) sekoittaa uutta ja vanhaa tapaa niin vaatii se aivan erityistä osaamista ja lopputulos on usein sekä kallis että huono.